内地房地产行业周度观察:从财报看房企红线指标优化路径

类别:行业 机构:中达证券投资有限公司 研究员:蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2021-04-08

专题研究:

    哪些房企红线指标优化明显?房企如何实现上述指标的优化?

    红线指标快速达标,16家房企实现降档。2020年末,有完整数据的40家房企中18家已完全达标,橙梅及红档分别有2家,达标情况较2019年末明显改善。年内降档房企达16家,其中龙光、宝龙、融信等9家房企未达标指标数由1项降为0项,2家房企(建发、佳兆业)由2项降为0项,1家房企(金辉控股)由3项降为0项,进入绿档;绿城、融创未达标指标数分别由2项/3项降至1项,进入黄档;祥生、银城未达标指标数由3项降至2项,进入橙档。权益总额大幅增加为快速降档房企的一大共性。以降档最快的金挥、建发、佳兆业、融创为例,4家公司2020年的一大共性是权益总额的快速增长:1)降低权益比例、增加少数股东投入:适用于原本土储权益比例较高的房企,如佳兆业土储权益比例由2019年中期的87%下降至2020年末的67%。2)发行永续债:国企、央金在或更具优势,来自大股东建发房产的95亿元永续债直接增厚了建发的权益。叔益总额的提升亦使债权轴资需求下滑,4家房企2020年的债务总额仅小幅增长或有所减少,资本结构得以优化,实现了快速降档。具备国企央企背景、特色拓儲模式、良好多元业务的房企优势凸显。在共同点之外,我们亦能够看到部分房企的特有优势。1)国企央企的資源优势:建发的土储总量并未国降档压力而倒退(2020年金挥和建发的新拿地建面/销售面积分别约0.7倍和1.8倍),国全背景帶来的金融和土池資源是建发能够兼顾障档和规模增长的重要因素。2)特色拓储模式:佳兆业的资源禀赋不仅使其在调整伞地强度方面更为从容,更保障了其利润空间,使项目结算时更能够增厚权益。类似地,具备商佳协同等特色拓储模式的房企亦能以合理地价拓储,在土储规模增长和项目利润空间上都具备优势。3)可分拆、培育良好的多元业务:融创服务上市后,权益总额由2019年末的5.0亿元上升至2020年末的97.4亿元,直接增厚了融创的权益。盲目多元化并非发展良方,但部分培育良好的业务在分拆上市后的确能获得更高估值、提升房企叔益,从而助力房企降档数据要点:截至4月2日,本周42个主要城市新房成交面积环比上升3%,2021年累计成交面积同比上升105%。

    截至4月2日,本周13个主要城市可售面积(库存)环比基本持平;平均去化周期10.9个月,平均环比上升1%。

    截至4月2日,本周15个主要城市二手房交易建面环比上升5%,2021年累计交易面积同比上升82%投资建议:当前部分城市接市热度仍然较高,供需两旺的态势使得行业销售持续向好。部分热门城市继续加码调控,抑制投机购房行为,如湖州收繁限购政策、加强备紫价格审核,义乌出台限售政策、并规定在售项目不予上调备紫价格等。行业“房住不妙”基调继续延续,维持行业“强于大市”评级。