新城控股(601155):延续平衡有质量增长 商业项目表现优异

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2021-03-29

核心观点:

    核心净利润增长3 成,延续平衡有质量的增长。20 年公司实现收入1454.75 亿元(同比+69%),归母净利润152.56 亿元(同比+21%)。

    扣非归母净利润130.6 亿元(同比+31%)。21 年公司计划实现分红46.3 亿元(分红率30%)。21 年计划竣工4310 万方(同比+40%),截至20 年末已售未结算面积在3600 万方,整体可结算资源依然充足。

    20 年去化率上升,拿地力度回升至50%。销售方面,20 年公司销售金额2510 亿元,去化率70%,较19 年上升2pct。21 年公司预计可售货值4200 亿元,按62%去化率即可完成21 年目标(2600 亿元),若按70%去化率则销售具备更大弹性。拿地方面,公司20 年获取项目120 个,地价1255 亿元(权益66%),拿地力度回升至50%。

    单季度租金创新高,新数据证明商业表现优异。20 年末公司开业100座吾悦,可比项目20Q4 租金同比增长9%,若按Q4 租金年化则全年租金达77 亿元(实际含税收入56.7 亿元)。20 年租售比为17.8%,日均客流量为179 万人(同比+3%),人均客单价49 元/人次(同比+6%),表现优异。21 年公司计划新开30 座,计划实现商业总收入85亿元,同比增长50%,若按20Q4 表现我们认为这一目标相对保守。

    预计21-22 年业绩分别为8.5 元/股、9.3 元/股。20 年疫情后,公司土地拓展、商业运营恢复正常,高地货比与快周转的“裂变开发模式”帮助公司兼顾住开、商开同步高增长。随着公司商业属性增强,对长期收入和利润的保障能力进一步提升。预计21-22 年公司归母净利润分别为192、210 亿元,扣非归母净利润167、185 亿元,对应21 年6.2xPE、22 年5.6xPE。参考可比公司,以21 年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值,我们维持合理价值59.13 元/股,维持“买入”评级。

    风险提示。地产销售及利润率存在不确定性,实控人尚处诉讼阶段。