新城控股(601155)2020年报点评:基本面与报表更为扎实 估值体系有望重塑

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠/薛梦莹/宋子逸 日期:2021-03-29

  事件描述

      公司 2020 全年实现营收 1454.8 亿(+69.5%),归母净利 152.6 亿(+20.6%),扣非后归母净利 130.6 亿(+30.8%),归母净利润率 10.5%(-4.3pct),对应股息率 4.51%。

      事件评论

      “夯实基础+轻装上阵”,预计后续业绩表现仍具吸引力。公司去年竣工面积/结算面积/结算金额分别同增 65.7%/104.7%/73.8%,拉动营收同比高增 69.5%。前期销售均价下行在后端结算有所体现,结算均价同降 15.1%至 0.98 万元/平,建安开支增加也对毛利率造成一定侵蚀(模拟测算 2020 年单平结算建安支出或同增13.0%至 0.44 万元),开发结算毛利率同降 9.2pct 至 21.7%(住宅/综合体分别同降 10.7/5.4pct 至 14.9%/31.6%),减值计提也有增加,但高增的收入仍使得业绩考核目标顺利达成(扣非归母净利考核下限为 129.1 亿),报表基数更为扎实,后续可轻装上阵。公司年末预收款项达 2028 亿元,预收/全年结算收入近 1.5;2021年竣工面积预计同增 40.3%,且毛利率下行空间有限,此外激励考核下限要求扣非归母净利同增 29.4%至 167.1 亿;预计公司后续业绩表现仍具吸引力。

      销售整固降速,但拿地表现积极。公司 2020 年实现销售金额 2510 亿元(-7.3%)、面积 2349 万平(-3.4%)、均价 1.07 万元/平(-4.0%),短期销售整固降速是为了未来更好的成长,适度放缓节奏下基本面与报表质量更为扎实。拿地强度明显提升,新增总建面同增 65.0%,其中 59.9%为综合体拿地,有效保障盈利性;总地价同增 106.6%,楼面均价同增 25.2%至 3031 元/平,总地价/销售金额同增 27.6pct至 50.0%。全年积极补货下公司预计 2021 年实现销售金额 2600 亿(+3.6%),充裕的土储也对公司长期销售形成支撑(年末公司剩余可租售面积 8944 万平)。

      杠杆控制得力,自持高质高量扩张。拿地强度提升下有息负债同增 23.8%至 916.8亿,但整体杠杆控制得力,净负债率/剔除预收的资产负债率/非受限现金短债比分别为 43.7%/74.1%/1.7,融资成本微降 0.01pct 至 6.72%。自持高质高量扩张,公司正式迈入百店时代,年末吾悦广场开业面积超 940 万平;即使疫情影响下全年平均出租率仍达 99.54%,商业运营总收入 56.7 亿(+30.5%),运营满 3 年以上商场租售比 9.35%。公司预计 2021 年新开业吾悦广场 30 座,商业总收入 85 亿。

      基本面与报表更为扎实,估值体系有望重塑。公司主动调整后基本面与报表更为扎实,开发稳健增长,自持高质扩张,业绩有保障,估值可重塑。预计 2021-2023 年归母净利 194/244/293 亿,对应 PE5.3/4.2/3.5X,维持“买入”评级。

      风险提示

      1. 新开业吾悦广场时间存不确定性;

      2. 三四线销售情况存不确定性。