新城控股(601155):经营稳健发展 商业打开成长空间

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:鲁星泽 日期:2021-03-29

  20 年营收同比+70%,业绩同比+21%,扣非同比+31%,继续保持稳增20 年营收1,454.8 亿元,同比+69.5%;归母净利润152.6 亿元,同比+20.6%;扣非归母净利润130.6 亿元,同比+30.8%;对应每股收益6.79 元,同比+20.8%;毛利率和归母净利率分别为23.5%和10.5%,较上年-9.1pct 和-4.3pct;三费占比7.2%,较上年-3.4pct,其中销售和管理费用率下降较多;公允价值变动收益25.2 亿,同比-4.7%;少数股东权益占比7.3%,较上年+2.3pct。公司业绩增速低于营收增速主要源于:1)公司结转毛利率(尤其住宅结转毛利率)下降较多;2)存货跌价致资产减值损失16 亿元,同比+70.7%;3)少数股东损益占比有所提升。公司拟每10 股分红20.5 元,分红率30%,对应股息率4.5%。

      20 年租管费54 亿、同比+34%,计划21 年租管费85 亿,同比+56%20 年末,公司商业布局城市118 个,合计开业+储备商业广场达156 座(同增34 座),其中已开业100 座(同增37 座);已开业面积超940 万方,同比+59%;可出租面积超542 万方,同比+55%;平均出租率达99.54%,同比+0.38pct;全年客流总量6.55 亿人次,同比+13%;销售总额319 亿元,同比+20%;会员人数983 万,同比+73%;商业地产高速发展下,即使受年初疫情影响,20 年仍实现租管费收入54.4 亿,同比+34%,毛利率70.8%,+3.2pct。考虑到20年公司商业综合体拿地2,479 万方,同比+72%;21 年计划新开业广场30 座,实现租管费85 亿元,对应同比+56%,料未来商业板块增长潜力十足。

      20 年销售2,510 亿、同比-7%,计划竣工高增、高预收助力业绩稳增20 年销售金额2,509.6 亿元,同比-7.3%,顺利完成计划,21 年公司计划销售2,600 亿元,同比+3.6%;投资方面,19 年新开工2,622 方、竣工3,072 万方、在建7,798 万方,分别同比-18%、+66%、-8%,20 年计划新开工2,183 万方、竣工4,310 万方,分别同比-17%、+40%。考虑到公司16-20 年平均新开工完成率达193%,及21 年新增拿地可转化开工,预计19 年实际新开工仍较乐观。

      鉴于21 年计划竣工高增,以及20 年末合同负债2,028 亿,同比+2.3%,创历史新高,覆盖20 年营收1.4 倍,保障业绩继续稳增。

      20 年拿地积极,经常性收入/利息支出87%,推动评级提升、融资成本下行20 年新增规划面积4,139 万方,同比+65%;对应地价1,255 亿元,同比+107%,拿地/销售金额比50%,同比+28pct;平均楼面价3,031 元,同比+25%,拿地/销售均价比28%,仍处较低水平;20 年末可租售面积约8,944 万方,对应货值达9,500 亿元,覆盖21 年计划销售额3.7 倍,货值充裕。20 年末,公司资产负债率84.7%、同比-1.9pct;扣预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.1%、43.7%、1.68 倍,财务整体健康。平均融资成本6.72%,较19 年-0.01pct,考虑到年内惠誉、穆迪均上调公司评级,20 年经常性收入/利息支出达87%,并预计21 年将突破100%,将综合推动后续融资成本进一步下行。

      投资建议:经营稳健发展,商业打开成长空间,维持“强推”评级新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。基于公司结算毛利率有所下降,我们小幅下调公司21-22 年每股盈利预测至8.64、9.81 元(原值8.72、10.45 元),并引入23年盈利预测11.16 元,对应21/22PE 分别仅5.3/4.6 倍,20A 股息率4.5%,考虑到我们坚定看好公司“住宅+商业”双轮驱动发展战略,且综合体扩张速度超预期,维持目标价58.0 元,相当于每股NAV 折价30%,重申“强推”评级。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧