房地产行业：中国房地产行业展望 2021年3月

2020 年随着疫情逐步得到控制，商品房销售增速在上半年明显受挫后于下半年快速恢复，表现出较好韧性。未来在房地产行业调控政策总基调不变的背景下，房地产企业销售回款增速持续承压，拿地策略更趋谨慎，新开工面积增速或将继续放缓。2020 年下半年以来融资政策趋紧，房地产企业再融资压力加大，企业间信用质量分化加剧，“高杠杆、高负债”

    的运营模式将难以持续。

    中国房地产行业的展望为稳定。该展望反映了中诚信国际对该行业未来12~18 个月基本信用状况的预测。

    摘要

    2020 年上半年受新冠疫情冲击，房地产销售增速大幅受挫，但随着疫情控制，增速快速恢复，表现出较好韧性；同时，2019 年以来房企到位资金中按揭贷款规模增速出现较大回升，贷款余额增速始终维持在相对高位，对房地产企业内在流动性来源形成支撑。

    在近年房地产销售增速显著放缓且融资环境紧缩的背景下，加之2020 年疫情和“三道红线”对当期市场的影响，房企土地购置策略更趋谨慎，同时房企新开工面积增速亦相应大幅放缓。房企拿地及新开工增速明显下滑，有利于内在现金流平衡。

    在融资端政策坚持不以房地产作为短期刺激经济的手段和“稳经济、稳楼市”的基调下，商品房开发贷规模增速持续快速回落，房地产信托余额显著受挫，且预计未来短期内还将继续受控；同时，信用债募集资金仅限作借新还旧用途、交易所缩减房企发债批文额度，房地产行业外部流动性来源持续收紧，加之存量境内外信用债将于未来3 年集中到期，流动性消耗预计亦将持续承压，整体外部流动性平衡难度加大。

    在偏紧的行业调控进入常态化、房企盈利空间收窄以及外部融资环境持续收紧的背景下，部分运营风格激进、产品定位不理想以及现金流平衡能力较弱的房地产企业持续经营出现困难，但相较全行业的发债数量和金额比重仍较低。

    房地产行业市场集中度持续提升，规模增速呈现逐年放缓态势，但近两年放缓趋势有所收窄。随着2016 年下半年新一轮调控政策实施，2018 年以来房企盈利能力出现较明显下滑；杠杆水平方面虽处于持续下行通道，但受行业整体销售增速下降和外部融资环境收紧双重影响，房企货币资金对短期债务的保障能力持续弱化，未来需重点关注负债水平较高且短期债务负担较重企业的再融资压力。