2021年政府工作报告房地产相关内容点评：调控稳预期基调不变 三轨并行解决大城市住房需求问题

　　投资要点

    　　事件：3 月5 日上午李克强总理向第十三届全国人民代表大会作2021 年政府工作报告。

    　　继续强调“房住不炒”和“三稳”政策，稳定楼市预期。2020 年受疫情影响，央行施行稳健货币政策，年底M2 同比增长10.1%，楼市间接受其影响，全国商品住宅价格整体同比+6.7%，70 个大中城市房价呈现分化态势，部分城市显著上涨；自2020 年“三道红线”融资新规、银行信贷资源流向房地产设限到2021 年2 月24 日流出的土地出让双集中制度，在信贷资源和土地供给两方面稳定房地产市场预期。

    　　三轨并行，解决大城市住房需求，增加保障性租赁住房和共有产权房供给，规范发展长租房市场。保障性租赁住房、共有产权房和市场化长租房满足无房人群的住房需求；“商品住宅+租赁住房+共有产权房”三轨并行的大城市住房体系形成；其中，报告明确指出在土地端和资金端加强保障性租赁住房和共有产权房建设，以解决住房问题。此外，政策当前构建保障性租赁住房和市场化租赁住房双供应框架，市场化租赁住房方面提出降低租赁住房税费负担，有利于规范发展长租房市场、利于个人房东长租合同网签备案保障租客权益，降低长租公寓企业税费成本，利好租赁市场发展。

    　　推进以人为核心的新型城镇化战略，常住人口城镇化率提升至65%，发展壮大都市群和城市圈，实施城市更新。2020 年末我国常住人口城镇化率已超过60%，持续推进以辐射带动都市群和城市圈周边城镇化方式，利好具备下沉能力的区域深耕型房企；此外，实施城市更新利好已涉足城市更新房企，具备一定先发优势。

    　　新开工改造城镇老旧小区5.3 万个。在2020 年城镇老旧小区改造计划基础上新增1.4 万个老旧小区改造计划，提升35.9%。“旧改”具备改善民生和提升住房消费双重作用，利好物管企业和建材消费的同时减少拆迁，稳定房地产市场预期，削弱短期波动。

    　　投资建议：政策持续调稳房地产市场预期，从信贷端和土地端两方面稳定市场供给，通过租赁住房和共有产权房保障无房人群需求，我们认为财务稳健自律，业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：

    　　【龙光集团】、【中国奥园】。

    　　风险提示：疫情反复；政策调控超预期；融资环境变动；行业销售波动。