中资地产债市3月跟踪：境内利率稳定 美元融资高于预期 融资成本急升

　　核心观点

    　　克而瑞中国地产债券领先指数近期短期回温。截至2021 年2 月末，克而瑞中国地产债券领先指数达124.1，短期震荡；指数的买价YTM6.93%，加权票息6.83%，麦考瑞久期3.15 年，OAS 利差641.3BP。，当前共涉及41 家发行人（母公司），203 只成分债券，发行金额达1007.7 亿美元，市值达1024.2 亿美元。

    　　货币政策中性，境内利差震荡，境外长端利率持续走高。（1）2 月末国开债收益率分化，1Y、5Y 和10Y 国开债YTM 分别较1 月末变动-11.3BP、6.2BP 和16.5BP。（2）2 月国开债期限利差中位震荡，2 月末，10Y-1Y 利差上行27.7BP至101.6BP；预计总体期限利差稳定在90BP-110BP 的中枢，Carry Trading策略收益率稳定。（3）2 月地产债信用利差高位震荡，2 月末达241.0BP，目前信用利差未突破峰值，我们对信用利差在年中前的回落持乐观态度。

    　　境内房企净融趋稳，美元融资高于预期，融资成本急升。（1）2 月，中资房企净融资额为-33.0 亿人民币；新发人民币债主体AA+级以上占比82.3%，AA 级融资占比维持在较高水平。（2）2 月，彭博房地产行业下，中资房企美元债发行金额34.9 亿美元，同比-21.8%，环比-71.9%；发行金额较我们上月预期的24.5亿美元更高；预计中资房企美元债净融资在181.9 亿元，其中Q1 末、年中、Q4 将出现良好投资时点。（3）2 月中资房企人民币债少高息融资；2 月，美元债多在4%-5%、6%-7%。（4）2 月中资房企非供应链ABS 发行13.8 亿CNY，美元币永续债5 亿USD。（5）3 月偿债1660.6 亿，偿债高峰在3、4 月及Q3。

    　　（6）彭博口径下，2 月中资房企美元债净融资-112.2 亿人民币，人民币债净融资额3.6 亿人民币。

    　　2 月境内交投火热，境外总体估值持续上行。（1）2 月中资房企人民币债现券交易金额2062.3 亿人民币，环比上升89.4%，迅速回温。（2）2 月44.0%的中资房企美元债估值下行；恒大个券收益率处于震荡中；华夏幸福、亿达中国、红星地产、蓝光发展相关个券上行幅度居前，适合风险偏好较高、擅长困境反转策略的投资人。

    　　2 月天房、华夏幸福违约，境外4 家评级调整。（1）2 月，申万房地产一级行业债券余额违约率1.3%，较上月上升0.1%。（2）正商实业、龙光集团评级上调，华夏幸福评级下调，中骏集团控股新增评级。

    　　风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险