1-2月统计局数据点评:低基数下开年同比表现亮眼 预计强需求支撑2021年行业高位运行

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2021-03-17

  投资要点

      事件:统计局发布2021 年1-2 月全国房地产开发投资和销售情况:

      1—2 月份,全国房地产开发投资13986 亿元,同比增长38.3%;1—2 月份,商品房销售面积17363 万平方米,同比增长104.9%;商品房销售额19151 亿元,同比增长133.5%。

      点评:

      低基数下商品房销售同比表现亮眼,强需求支撑2021 年行业于高位平稳运行。1—2 月份,商品房销售面积17363 万方,同比+104.9%;较2019 年同期+23.1%,两年平均增长11.0%。从商品房业态来看,住宅销售面积增长108%,办公楼销售面积增长56.4%,商业营业用房增长66.4%。从城市能级来看,东部地区商品房销售面积7565 万方,同比增长113.9%;中部地区销售面积4369 万方,增长104.2%;西部地区销售面积5004 万方,增长95.1%;东北地区销售面积425万方,增长81.8%。商品房销售额19151 亿元,增长133.5%;比2019 年同期增长49.6%。强需求下2021 年行业或维持高位运行,预计2021 年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%;销售面积同比-5.5%至-0.5%。

      2 月70 城房地产市场价格涨幅稳中有落。2 月,一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.4%。其中,北京上涨0.1%,上海和深圳持平,广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3 个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%,上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31 个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1 个百分点。“房住不炒”及“三稳”政策稳定楼市预期,全国商品住宅销售价格扩落有致下总体稳定。

      预计2021 年房地产开发投资14.68 万亿至15.14 万亿,同比+4.2%至+7.5%。1—2 月份,全国房地产开发投资13986 亿元,同比增长38.3%;较2019 年同期增长15.7%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资10387 亿元,增长41.9%。在稳地价方针下,部分城市供地节奏及结构有所调整,我们预计2021 全年土地购置款占房地产开发投资额比重下降,因前期未竣工项目占比较高,建安成本占开发投资额比重或提升,预计2021 年开发投资14.68 万亿至15.14 万亿,同比+4.2%至+7.5%。

      开年以来热点城市土拍市场火热,全国土地购置面积同比+33.1%。

      1—2 月份,房地产开发企业土地购置面积1453 万平方米,同比增长33.1%;土地成交价款503 亿元,增长14.2%。开年以来重点城市土地市场热度居高不下;在优质地块供应量明显增加的影响下,2月土地成交溢价率延续一月的回升势头增至16.6%(环比增加3PCT)。其中一线城市土地市场升温显著,溢价率环比增加7.1 个百分点至10.8%,北上广优质地块溢价率超过30%;三四线热点城市如徐州、南通等核心地块溢价率逼近20%。当前22 城供地“两集中”政策明确各地方政府土地出让次数,稳定预期的同时增加土拍市场透明度,或一定程度抑制溢价率的提升。

      疫情致竣工有所延后,2021 年大概率迎来趋势性修复。1—2 月,新开工面积17037 万方,增长64.3%;竣工面积13525 万方,增长40.4%。新开工同比增速同商品房销售面积增速同步调变动,预计2021 年新开工面积20.8-21.9 亿方,同比-7.6%至-2.6%;竣工面积同比+10.0%,达10.1 亿方。

      销售高增长推动自有资金回笼,开发企业到位资金持续改善。受“三道红线”融资新规、银行信贷资源流向房地产设限等政策影响,房企自有资金重要性愈发凸显。 1—2 月份,房地产开发企业到位资金30560 亿元,同比增长51.2%;比2019 年1—2 月份增长24.7%,两年平均增长11.7%。其中,国内贷款5201 亿元,增长14.4%;利用外资10 亿元,下降14.0%;自筹资金8268 亿元,增长34.2%;定金及预收款11002 亿元,增长96.3%;个人按揭贷款4961 亿元,增长63.7%。

      投资建议:开年政府工作报告继续强调“房住不炒”和“三稳”政策,于信贷资源和土地供给两方面稳定房地产市场预期,预计强需求支撑2021 年行业高位运行。1)低基数下商品房销售同比表现亮眼,预计强需求支撑2021 年行业维持高位平稳运行;房住不炒主旋律下2 月70 城房地产市场价格涨幅稳中有落。2)在稳地价方针下,部分城市供地节奏及结构有所调整,我们预计2021 全年土地购置款占房地产开发投资额比重下降,建安成本占开发投资额比重提升,预计2021 年开发投资14.68 万亿至15.14 万亿,同比+4.2%至+7.5%。

      3)全国土地购置面积同比+33.0%,开年以来热点城市土拍市场火热。4)疫情致竣工有所延后,2021 年大概率迎来趋势性修复。5)销售高增长推动自有资金回笼,开发企业到位资金持续改善。

      疫情短期对房地产行业冲击较大,中长期将加速行业洗牌,优质公司优势在逆境中得到凸显,我们认为财务稳健自律,业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大,持续推荐配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及布局合理,稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:【龙光集团】、【中国奥园】。

      风险提示: 新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。