保利地产(600048)：销售额高增72.0% 三线城市拿地力度增强

事件：3 月11 日，公司发布2021 年2 月销售拿地情况简报。

    累计销售额750.8 亿元同增72.0%，销售均价增长18.9%。2021 年1-2 月，公司实现累计签约金额750.8 亿元，同比增长72.0%；累计签约面积418.0 万平方米，同比增长44.7%，销售规模位列行业第四；销售均价17960.15 元/平方米，同比增长18.9%。

    累计拿地规模同增72.1%，三线城市拿地力度增强。2021 年1-2 月，公司累计权益拿地金额245.8 亿元，同比增长3.5%，拿地均价4076.56 元/平方米，同比下降39.8%，地货比为22.7%；累计拿地面积602.99 万平方米，同比上升72.1%，为同期销售面积的144.3%；累计新增权益建筑面积445.86 万方，权益比73.9%。一、二、三线城市拿地面积分别为9.15、288.47、305.37 万方，占总拿地面积比例分别为1.52%、47.84%和50.64%；分城市群来看，主要集中在成渝城市群、中原城市群和长江中游城市群，占比分别为19.74%、18.01%和12.73%。

    2020 年营收同增3.93%不及预期，归母净利润微增3.39%。2020 年，公司实现营业收入2452.62 亿元，同比增长3.93%，业绩增长低于预期；实现归母净利润与归母扣非净利润289.08 亿元与286.78 亿元，同比分别增长3.39%与 5.57%。截止三季报末公司预收款项加合同负债3801.1 亿元，可覆盖2019 年营收1.61 倍，业绩仍有较强确定性。

    总资产规模同增19.9%超1.2 万亿，杠杆率持续优化。2020 年，公司总资产规模12387.54 亿元，同比增长19.89%；归母净资产规模1807.83亿元，同比增长15.87%；截止三季报末公司净负债率为70.87%，较上年同期减少11.4 个百分点，杠杆率持续优化；剔除预收账款的资产负债率为67.0%；现金短债比1.9，短期偿债能力稳定。

    投资建议： 我们预测公司2020/2021/2022 年收入增速为4.0%/10.1%/11.3%，归母净利润为289.08/292.30/292.84 亿元，增速分别为3.4%/1.1%/0.2%。2020 年动态PE 为6.2x，维持“买入”评级。

    风险提示：结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期。