2月房地产行业月报(第32期):市场热度向左 企业业绩向右 “两集中”后投资策略的改变与坚守

类别:行业 机构:上海亿翰商务咨询股份有限公司 研究员:于小雨/姜晓刚 日期:2021-03-07

投资要点:

    政策速览:补丁类政策不断推进,“两集中”提高土地市场透明度2 月出台的政策主要包括调控政策、租赁住房管理及土地管理三个方面。调控政策仍以填补政策漏洞为主导,增加购房限制性条件持续打击投资性住房需求,进一步保障无房家庭刚性住房需求;租赁住房方面,除了加强对租赁住房建设要求外,强调对租赁市场的监管,进一步保障租赁居民的利益;在土地管理上,持续提高土地供应市场的透明度,不断引导市场理性竞争,以达到稳定地价的目的。

    住宅市场:多城市住宅成交环比下降,市场热度恢复有待持续关注从我们监测的40 城数据来看,2 月商品住宅销售面积为1678.4 万平米,同比上升386.7%,环比下降32.8%,受2020 年同期基数较低影响,同比大幅增长。

    我们认为,当前的货币环境支持偏高端市场发展,但持续性有待继续关注。2020 年深圳、东莞出台调控政策之后,出现了购买力向广州的南沙、黄埔片区等地转移的趋势,2021 年在粤港澳大湾区内蔓延趋势需要密切观察,若能持续传导下去,对于市场稳定会有较强支撑,但货币政策对市场能否形成城市间轮动还不确定,目前在江浙沪地区轮动迹象尚不明显。核心城市政策收紧是否会导致购买力外溢到周围城市,还有待观察。

    土地市场:就地过年降三四线预期,投资聚焦高能级城市2021 年2 月亿翰智库重点关注的城市供应的住宅用地涉规划建筑面积11350.4 万平米,同比和环比分别下降5%与44%。成交总建筑面积为8184.4 万平米,同比和环比分别下降9%和67%。

    按能级城市划分后,一线城市土地成交总量同环比下行,但是由于供地质量提升,所以溢价率上升,且维持在中上水平。核心二线和普通二线城市2 月土地成交量价同比均实现增长,一方面是房企投资更为谨慎,选择安全边际更高的核心二线城市,另一方面是房企向中西部高能级城市扩张,提升了普通二线城市的热度。三四线城市在珠三角和长三角两大区域的带动下,实现了成交楼面价和溢价率同比、环比上升,但是在就地过年的号召下,可能影响房企对三四线城市的需求预期,减缓房企在三四线城市的拿地积极性。

    企业表现:销售金额加速增长,融资市场较为冷淡,E50 指数表现良好投资方面,房企投资规模除一线城市同比下行外,其余能级城市均已恢复增长,随着后期一线城市的供应恢复,预期投资规模将回升。销售方面,受到2020 年低基期影响,2021 年2 月TOP200 房企整体销售业绩同比增速加速向上,达到106.6%,整体销售情况呈持续向好态势。融资方面,2 月融资规模大幅回落,房企信用债融资总额259.2 亿元,环比下降67.4%,创下2019 年10 月以来的新低。境外融资规模为37.9 亿美元,环比下跌69.0%。资本市场方面,E50 地产领先指数跑赢沪深300 指数的同期表现。E50 地产领先指数上涨5.38%,而同期沪深300 指数上涨2.4%,地产股的整体表现相对较好。