对2021年两会政府工作报告房地产相关内容的点评：新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发展机遇

　　事件：2021 年两会政府工作报告重申“推进新型城镇化”、“坚持房住不炒”

    　　3 月 5 日，全国两会召开，政府工作报告中与房地产相关内容如下：“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场和住房保障体系，提升城镇化发展质量”；“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

    　　点评：新型城镇化和“三稳”大背景下，房地产行业迎来多元化发展机遇我们认为随着新型城镇化深入推进，房企对高能级城市住宅用地争夺激烈，地价上涨压力较大。当前官方表态旨在增加住宅用地供应和土拍信息透明度提升，以此稳定需求过旺而推动的住宅用地成交价格持续上涨，即通过“增供给”+“稳预期”

    　　来“稳地价”和“稳房价”，对行业的 ROE 水平影响相对中性。

    　　对于政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房，我们认为房企应充分发挥品牌优势和客户群优势，积极切入存量运营（如长租公寓）和生活服务（如物业服务），积极承担起必要的社会责任，同时也在其中挖掘多元化发展机遇。

    　　我们前期报告中提出，房企盈利模式将逐步转变，从“产销模式”向“资管模式”

    　　转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变；优秀开发商逐步切入生活服务业务板块，探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件”+“软件”轻重并举，利用长期地产开发积累的丰富空间经验、巨大客户群、品牌知名度，快速切入存量运营和生活服务行业，开始形成产业链协同效应。

    　　我们认为当前房地产行业债权融资监管趋严，有息负债增长受限，项目层面“真股权”融资需求增强，房地产股权投资基金迎发展契机。

    　　投资建议：我们认为地产开发子板块短期行业受限于资金面约束，ROE 水平提升空间有限，但鉴于市场已较为充分反应了悲观预期，维持行业“增持”评级。对于经营能力、品牌优势、信用优势等综合实力较强的龙头房企，建议将更多关注点放在其利用知名度和美誉度在多元化业务领域的发展，以及同一品牌下属各关联公司/各业务板块之间的协同效应，无谓过多纠结于地产开发业务是否还能回到以往的高利润率水平。建议关注万科 A（物管板块大变革，万物云开启，合约面积突破 6.8亿平）、保利地产（保利物业城市公服地位领先，软基建大战略利于协同发展）。

    　　风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。