光大地产A+H物业板块月度跟踪(2021年2月)：住建部强调“物管+养老” “碧蓝”收购开启行业整合大戏

市场行情：本月光大地产AH 核心物业指数+5.4%指数：本月：光大地产A H 核心物业指数单月涨幅5.4%，跑赢沪深300 指数5.68pct.，跑赢恒生指数2.94pct.，跑赢恒生港股通指数3.31pct.。2021 年1-2月：光大地产A H 核心物业指数上涨17.74%，跑赢沪深300 指数15.34pct.，跑赢恒生指数11.32pct.，跑赢恒生港股通指数10.21pct.。

    个股：本月涨幅（%）：30 个样本股平均涨跌幅为+2%，结构分化明显。其中，涨跌幅居前的为：新大正（+24.2%）、蓝光嘉宝服务（+22.2%）、华润万象生活（+17.3%）、融创服务（+14.7%）、金科服务（+13.6%）。

    2021 年1-2 月涨幅（%）：样本股平均涨跌幅为+9.8%。其中，涨跌幅居前的为：恒大物业（+82.6%）、合景悠活（+47.1%）、融创服务（+45.7%）、华润万象生活（+33.1%）、蓝光嘉宝服务（+32%）。

    港股通：本月持股比例变化：宝龙商业（+0.73pct.）、永升生活服务（+0.48pct.）、中海物业（+0.31pct.）、碧桂园服务（+0.29pct.）2021 年1-2 月持股比例变化：中海物业（+2.69pct.）、永升生活服务（+2.4pct.）、建业新生活（+1.11pct.）、碧桂园服务（+0.37pct.）。

    行业动态跟踪：住房和城乡建设部强调推进高质量养老服务中央：住房和城乡建设部召开“物业服务+养老服务”试点工作推进会，强调进一步深入探索“物业管理+养老服务”，推进物业服务与居家养老服务的深度融合，形成可复制可推广的成熟经验。

    地方：兰州计划推动数字城管平台升级，拓展综合管理服务平台功能。湖南凝聚社区力量助力扶贫。

    企业动态跟踪：碧桂园服务拟收购蓝光嘉宝64.62%的股权经营动态：城市服务方面，碧桂园服务中标巢湖市黄麓镇幸福苑安置点和黄麓镇书香苑安置点小区物业管理服务；永升生活服务中标重庆轨道交通环线四公里车场综合物管服务项目。项目拓展方面，保利物业中标合肥市公安局包河分局物业服务采购项目；绿城物业中标南昌小蓝经济开发区管理委员会及党群活动中心物业管理服务采购项目。

    资本市场：2 月25 日，碧桂园服务公告计划收购蓝光嘉宝64.62%股权，对应交易总代价暂估值人民币48.46 亿元（最终以签署的正式协议为准）。

    投资建议：关注四大主线

    建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，建议关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，建议关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。

    风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。