房地产供地“两集中”新政解读:推动长效机制 稳定土地市场

类别:行业 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊/谢盐 日期:2021-03-03

部分城市贯彻供地“两集中”新政的情况。以青岛为例:2021 年2 月24 日,青岛市发布《坚决落实上级有关要求 部署2021 年住宅用地供应工作》,指出:

    “为深入贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神,落实2021 年自然资源部住宅用地供应分类调控工作视频会议及相关文件要求,2 月24 日,潘奇副局长主持召开全市住宅用地调控工作部署会议,局总经济师、局机关有关处室、局属有关单位及各区自然资源局负责同志参加会议,并邀请市住房保障中心负责同志参会。会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求,并对2021 年全市住宅用地供应工作进行了部署。一是要严格贯彻落实相关文件要求,科学编制住宅用地供应计划;二是坚持做好住宅用地信息公开工作,住宅用地信息公开做到及时、准确、全面;三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3 批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争”。

    供地新政影响分析:我们认为,新政从“房子是用来住的、不是用来炒的”行业定位出发,完善了“人、财、地”的三维管理构架。具体而言,“人”的维度就是城镇落户政策的逐步放开;“财”的维度就是房企融资的“三道红线”和银行信贷的集中度管理;“地”的维度就是土地供应的“两集中”。

    1)供地“两集中”降低土地市场的过度竞争,稳定地价和预期。从行业角度看,我们认为,1)供地“两集中”有助于将以往零散出让的土地资源变成集中出让的“放量供地”,保障土地市场的供求均衡,最终起到降低土地市场的竞争程度和热度的作用。2)住宅用地信息公开有助于增加土地市场的透明度,有利于土地市场形成有序、稳定、公平的竞争格局。3)随着土地市场供求变得更加均衡、有序而稳定,从而有助于平抑高企的地价,有助于进一步引导市场预期和传导至房价,起到降低市场上对房价快速上行的预期。

    2)新政使行业集中度短期有所放缓,但中长期行业集中度上行趋势不变。从企业角度看,我们认为,第一,考虑到集中供地使得房企难以同时参与大量地块的竞拍,导致其实际可参拍地块减少,从短期看大量参与项目竞拍的龙头房企受到一定的影响而集中度提升会有所放缓。第二,中长期看,集中供地使得企业土地投资策略、流程、审核节点需要根据不同城市的集中情况进行高效的调整,而龙头房企凭借突出的管理和运营能力能在中长期土地获取和后续运营的竞争中胜出;第三,为了应对集中供地出现的房企实际可参拍地块的减少,未来房企之间合作开发情况会上升;第四,如果新政主要在部分土地热点城市展开,这会使得热点城市的拍地难度加大,而重仓一二线城市的龙头房企选择下沉三四线城市的难度会小于选择上行热点城市的中小企业。这也会使得中长期看龙头房企的市占率还会进一步上升。因此,我们认为,新政对地产短期使得行业集中度提升会有所趋缓,但中长期看龙头房企的综合优势将使得行业集中度上行的大趋势不变。

    投资建议:维持“优于大市”评级。2021 年3 月2 日,A 股沪深300 指数2020年动态PE 在16.3 倍,房地产板块2020 年动态PE 在9.73 倍。建议关注的房企包括:万科A、保利地产、新城控股、金科股份、世茂股份、中南建设、阳光城等。建议关注的物业公司包括:招商积余、新大正。

    风险提示:行业面临调控降价风险和基本面下行风险。