物业管理行业事件点评:行业整合加速 新一轮并购潮开启

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:徐婵娟/王祎馨/李蒙/董浩 日期:2021-03-01

行业事件

    2021 年2 月25 日,碧桂园服务(6098.HK)、蓝光发展(600466.SH)、蓝光嘉宝服务(2606.HK)先后发布公告称,碧桂园服务拟以人民币48.47 亿元收购蓝光和骏(蓝光发展下属全资子公司)持有的蓝光嘉宝服务64.62%的股份。若交易顺利完成,碧桂园服务将实现对蓝光嘉宝服务控股,而蓝光发展将不再控股蓝光嘉宝服务。

    点评

    收购对价对应蓝光嘉宝服务整体估值75 亿元人民币,即42.11 人民币/股,或49.54 港元/股,较其2021 年2 月22 日收盘价38.95 港元/股,有27.2%的溢价。根据公司披露及克而瑞证券预测,蓝光嘉宝服务2019/20/21 年归母净利润分别为4.30 亿元/5.94 亿元/7.92 亿元,本次交易对价分别对应2019/20/21 PE 为17.5x/12.6x/9.5x。根据2 月22 日收盘价计算,公司2019/20/21 PE 为13.7x/9.9x/7.5x。此外,若本次交易顺利落地,可能将触发全面要约收购,要约价将不低于:(1)蓝光和骏最终收到的价格;(2)人民币42.1105 元的等值港元。

    碧桂园服务在管面积将突破5 亿方,成渝地域实力大为增强,规模效应可期。根据克而瑞证券的预测,截至2020 年末,碧桂园服务和蓝光嘉宝服务的在管面积将分别达到3.7 亿方和1.3 亿方;本次交易落地后,碧桂园服务的控股在管面积将增厚35%至5 亿方,成为当前上市物管公司中规模最大的一家,后续有望更好发挥规模效应。此外,碧桂园服务此前在成渝方面的布局较少,此次并购将大大增强其在西南地区的规模。收入方面,就2020年数据来看,蓝光嘉宝或给碧桂园服务增厚20%以上。根据我们原有预测,碧桂园服务2020 年净利润率为18.8%,蓝光嘉宝2020 年净利润率为20.5%;如将两家公司的净利润进行简单加总计算,碧桂园服务2020 年净利润将小幅提升至19.1%,净利润达到32.5 亿元。

    我们认为此次并购如果落地,对物业行业来说是行业进一步整合加速的标志性事件。我们认为收购得以促成的原因主要有三点:第一,三道红线压力之下,蓝光嘉宝的控股股东蓝光发展遇到障碍,2020 年高管流失严重,资金压力或较大,此次出售物业资产或为尽快筹措资金。第二,对于碧桂园服务而言,在较高体量下持续维持高增长的压力较大,并购成熟的中大型物管公司是有效手段。第三,恒大物业等其他大型物管公司陆续上市融资,增长势头强劲,对碧桂园服务造成较大压力。大型物管公司跑马圈地的时间变得更为紧迫。我们认为此次事件过后,物管行业整合加速,新一轮并购潮开启。

    风险提示:行业增速不及预期;并购项目投后整合不顺。