新城控股(601155):销售高增回归正轨 商管业务潜力十足

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2021-02-05

  事件:

      新城公布公司2021 年1 月销售数据,公司实现签约金额166.4 亿元,同比增长48.5%;实现签约面积189.1 万平方米,同比增长78.5%。

      点评:

      1 月销售166 亿元、同比+49%,料21 年销售稳增并更具弹性。2021 年1 月公司实现签约金额166.4 亿元,环比下降46.4%、同比增长48.5%;实现签约面积189.1 万平方米,环比下降40.9%、同比增长78.5%;销售均价8,798 元/平,环比下降9.4%、同比下降16.8%。公司销售自20 年4 季度以来已逐步回归正轨,并考虑到公司20 年拿地积极,21年可售将较为充裕,预计公司21 年销售额在平稳增长的基础上将相对更具弹性。

      1 月拿地面积和拿地额同比达+66%/+313%,拿地保持积极。2021 年1 月公司新增建面285.4 万平方米,环比下降32.3%、同比增长66%;对应总地价64.5 亿元,环比下降46.9%、同比增长312.9%;平均楼面价2,262 元/平米,环比下降21.5%、同比增长148.7%;1 月公司拿地金额占比销售金额38.8%;拿地面积占比销售面积150.9%,拿地均价占比销售均价25.7%;预计公司今年拿地仍将保持积极,低杠杆下逆势扩张优势显现。

      20 年租管费57 亿、累计开业100 个商场,商管业务潜力十足。截至20 年末公司在手商场(含轻资产17 个)156 个;已开业商场100 个(含轻资产10 个),出租率99.53%,规模及运营均排名行业前列。20 年新开业商场33 个,对应GRA/GLA 为319/187 万平;20 年实现含税租管费收入57.2 亿元;租管费53.1 亿元、同比+30.5%;累计开业GRA/GLA为896/537 万平,同比分别+55%/+54%;预计21-22E 租管费分别达到85/110 亿元,同比分别+49%/+29%,商场业务增长潜力十足。

      投资建议:销售高增回归正轨,商管业务潜力十足,维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。我们维持公司2020-22 年每股盈利预测分别为6.75/8.40/9.74 元,对应20/21PE 分别仅6.4/5.2 倍,19A 股息率3.9%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略,维持目标价56.03元,相当于每股NAV 折价20%以及对应20/21PE 为8.3/6.7 倍,维持“买入”评级。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。