房地产行业研究：长租公寓“暴雷”的核心原因与未来发展的四个利好

　　核心观点：

    　　分散式公寓暴雷现象频发，但不可否认其具有的优势。

    　　但就长远来看，集中式长租公寓的盈利前景、管理效率和服务质量等优于分散式长租公寓。并且未来的政策红利会继续，市场趋势也将有利于集中式长租公寓的发展。

    　　一、为什么蛋壳会暴雷？是偶然还是必然？

    　　长租公寓可以分为重资产集中式、轻资产集中式和轻资产分散式三种。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。但根本原因在于蛋壳举债经营的同时，高收低租的竞争模式使其一直处于持续亏损状态。

    　　二、政策春风、庞大需求协同推动长租公寓发展居民住房问题、能够带来税收等因素的带动下，政府大力支持长租公寓的发展。一方面鼓励地产开发企业发展长租公寓业务；另一方面资金端，支持企业专项债券的发行以及鼓励租赁REITs 的发展。虽然目前长租公寓市场规模不大，但是在巨大需求的支撑下，整个行业具备很大的发展空间。

    　　三、四大趋势利好集中式长租公寓

    　　虽然我国长租公寓发展尚处于起步阶段，但是参照国外的发展经验以及行业发展的一般规律，我们总结出行业未来发展的四个趋势。一是长租公寓多元化融资持续放宽，未来几年REITs 有望试点；二是租赁土地供应增多，竞自持成为房企土拍常态，未来自持土地成为房企需要利用的资产，或委托租赁或自持运营均将利好集中式长租公寓的发展；三是行业整合加快，企业优胜劣汰，叠加疫情影响，加速集中度提升；四是随着行业规模逐步扩大，盈利能力增强，企业成功IPO 成为可能。