房地产行业周报:商品房销售量价再创新高 土地成交溢价率小幅回落

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2021-01-26

事件:统计局发布2020 年1-12 月全国房地产开发投资和销售情况:

    1-12 月份,全国房地产开发投资141443 亿元,同比+7.0%;商品房销售面积176086 万平方米,同比+2.6%,增幅比1 至11 月份提高1.3pct;商品房销售额173613 亿元,同比+8.7%。

    点评:

    全年商品房销售量价再创新高。2020 年全国商品房销售面积176086万方,再创新高,同比+2.6%,相比2019 年末的-0.1%提升2.7PCT。

    疫情影响不改商品房销量长期稳定趋势,1-12 月百强房企全口径销售金额约127518 亿元,同比+15%。12 月全国商品房销售面积边际同比+11.5%,较前值下滑0.5PCT。2020 年全国商品房销售额173613亿元,同比+8.7%,单月同比+18.9%,自10 月峰点小幅回调但仍处年内高位。从商品房业态来看,住宅销售面积+3.2%,办公楼销售面积-10.4%,商业营业用房销售面积-8.7%;从城市能级来看,一线城市韧性较强,新房成交增速突出,累计同比约+14%;二线城市整体成交面积增速下滑,累计同比-2%;部分三线城市销售面积回升,累计同比约+3%。

    12 月商品住宅销售价格稳中略涨。12 月一/二/三线城市新建商品住宅销售价格分别环比+0.3%/+0.1%/+0.1% , 涨幅较上月分别+0.1PCT/持平/持平;其中北京、上海和广州分别+0.3%、0.2%和0.7%,深圳-0.1%。12 月一/二/三线城市二手住宅销售价格分别环比+0.6%/+0.1%/+0.2%,涨幅较上月分别+0.1PCT/持平/持平。重点城市监管政策密集出台后全国商品住宅销售价格扩落有致下总体稳定。

    年末资金回笼需求下房地产开发投资额当月同比回落。2020 年全国房地产开发投资额同比+7.0%,较11 月增速提升0.2PCT;12 月单月房地产开发投资额同比+9.3%,较11 月下滑1.6PCT。年末回笼资金的需求下房地产新开工增速趋缓,致开发投资保持一定韧性下小幅回落。

    全国土地购置均价同比+18.7%,12 月各条线城市土地成交溢价率下行。2020 年房企土地购置面积同比-1.1%,降幅收窄4.1PCT;12月单月土地购置面积同比+20.5%,较前值提升36.2PCT。下半年疫情稳定后,部分城市调控趋严,地方政府或为稳地价和市场预期延缓土地出让;同时 “三道红线”监管新政一定程度限制房企激进投资策略,因此尽管年末补库存需求下出现投资小窗口期但全年土地购置面积同比仍小幅下降。1-12 月,全国土地成交价款累计同比+17.4%,较前值提升1.3PCT;土地购置均价6763 元/平,同比+18.7%,较前值收窄3.8PC。溢价率来看,12 月一线/二线/三四线成交土地溢价分别为3.9%/9.6%/13.3% , 环比分别-7.3PCT/-2.4PCT/-9.5PCT,各条线城市土地市场拿地质量均有下滑。

    新开工跌幅收窄,竣工继续修复。1-12 月,房地产新开工面积同比-1.2%,降幅收窄0.8PCT;12 月单月新开工同比+6.3%,增速同比上升2.1PCT。1-12 月,房屋竣工面积同比-4.9%,降幅走窄2.4PCT;12 月单月同比-0.2%,增速较11 月降低3.3PCT。

    销售高增长推动自有资金回笼,开发企业到位资金持续改善。1-12月,房地产开发企业到位资金同比+8.1%,涨幅走阔1.5PCT。其中,国内贷款同比+5.7%;利用外资同比+9.3%;自筹资金同比+9.0%;定金及预收款同比+8.5%;个人按揭贷款同比+9.9%,商品房销售回暖带来定金及预收款、按揭贷款高增长。边际层面上,12 月房地产开发企业到位资金同比+21.8%,达年内单月同比增速最高点。

    投资建议:2020 年全国房地产市场保持高位运行,全年销售量价再创新高。1)疫情影响不改商品房销量长期稳定趋势,1-12 月百强房企全口径销售金额约127518 亿元,同比+15%。2)12 月商品住宅销售价格稳中略涨,其中北京、上海和广州分别+0.3%、0.2%和0.7%,深圳-0.1%。3)年末资金回笼需求下房地产开发投资额当月同比回落。4)全国土地购置均价同比+18.7%,12 月各条线城市土地成交溢价率下行。5)新开工跌幅收窄,竣工继续修复。6)销售高增长推动自有资金回笼,开发企业到位资金持续改善。

    疫情短期对房地产行业冲击较大,中长期将加速行业洗牌,优质公司优势在逆境中得到凸显,我们认为财务稳健自律,业务布局良好的优质房企优势将进一步扩大,持续推荐配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及布局合理,稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:【龙光集团】、【中国奥园】。

    风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。