房地产行业动态报告:上海楼市新政调控趋紧 2020Q4地产继续低配

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-01-25

  报告摘要:

      市场表现:上周申 万房地产板块收于3747.69 点,累计下跌1.21%,同期上证综指累计上涨1.13%,深证成指累计上涨3.97%,沪深300累计上涨2.05%;横向对比,板块表现位于下游。

      公司动态:保利地产2020 年营收2452.62 亿元(同比+3.93%),归母净利润289.08 元(同比+3.39%),EPS 为2.42 元(同比+3.01%)。

      行业新闻:2020 年中国商品房销售面积176086 万平方米,同比增长2.6%,商品房销售额173613 亿元,增长8.7%,。

      土地市场:1 月11 日-1 月17 日,全国百城合计成交土地建面889 万方,环比-20.7%,同比-65.7%;楼面价2440 元/平,环比-9.6%,同比-14.0%;溢价率为10.2%,环比上周收窄2.2%,同比收窄4.6%。

      成交市场:1 月15 日-1 月21 日,新房成交面积391 万方,环比-6.0%,同比58.2%,年初至今累计成交面积1146 万方,同比+14.9%,其中一线城市上周成交面积104 万方,环比+21.4%,同比+156.1%。

      推盘去化:1 月15 日-1 月21 日,15 城商品房推盘面积为476 万方,环比+85.6%,同比+24.9%;去化周期为17.8 月,相比上周+0.1;批售比(移动平均3 月)为1.27,相比上周+0.03,相比去年-0.13。

      重点事件点评:1 月22 日,上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》指出:通过离异3 年内双方拥有的住房总套数来划定限购标准;延长个人住房增值税免征年限至5 年等。整体来看,本次新政有效打击了投机购房需求以及提高了二手房交易成本,二手房市场或将降温,叠加近郊区加大土地供应,市场整体供应量仍将保持平稳。但结构性来看,核心区优质资源仍较为稀缺,局部供需不平衡或将持续催生房价涨幅分化;2020Q4 公募基金持仓公布,地产板块相对行业标准低配0.99%,2020 年一~四季度分别低配0.11%、0.74%、0.85%、0.99%。万科A 继续保持持有基金数、持股市场双第一,中南建设获明显增持,中南建设持股占流通股比重排名第一。

      个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团;持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。

      风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行