本轮复苏特性系列一:当地产的支撑渐行渐远

类别:宏观 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:花长春/董琦 日期:2021-01-22

  摘要:

      近几个月一面 是部分城市地产销售火爆,一面是地产调控的深化。

      我们认为当前政策意图依然明确,即抑制地产投资属性,引导地产回归居住定位。多项政策发布以来地产行业已经产生了一些影响:

      融资端:地产商贷款融资增速基本触顶。

      供给端:一是债务扩张受限,拿地增速明显回落,二是为加快竣工确认收益降杠杆,开工、竣工仍在加速。

      需求端:政策调控对地产销售总量影响不明显,更为明显的特征是大小城市之间的分化。

      地产商面临去杠杆的压力,资金来源势必更加依赖销售回款,少拿地、强施工、高竣工将成为地产去杠杆小周期的主旋律。

      销售端来看,地产销售主要面临两方面的压力,其一是信用环境的相对收紧,其二是商业银行融资端的约束。内部结构上仍将向大城市集中,房地产资产的抱团效应在地产投资下行阶段,将愈发明显。

      前端来看,在地产商负债扩张受限情况下,虽然政府供地意愿较强,但地产商拿地更加谨慎,土地购置费对地产的支撑将延续到21 年上半年。

      中后端来看,在前两年杠杆率不受约束阶段,为了在规模排位赛上获得先机,开发商普遍向前端拿地和开工倾斜,也导致竣工不及预期,在去杠杆的压力下,竣工潮有望开启。

      整体来看,地产投资维持韧性,小幅回落,节奏上前高后低。

      缺少地产强支撑,本轮复苏的三大特征:

      “地产-金融”闭环打破,制造业和服务业成为下一阶段复苏主要驱动力。

      下半年地产压力渐增,压力集中期或带来政策边际变化。

      地产对经济的贡献,在消费端将逐步扩大。

      除了看好对地产后周期的传统家具、家电和建筑装潢消费等,我们也看好大城市住房保障带来的机会。随着住房保障体系建设推进,供地上向租赁住房倾斜,增加保障房供应,同时盘活存量住房也可能成为后续工作重点,我们认为涉及优质自持型长租公寓的房企也将进一步受益。