房地产行业动态报告:销售靓丽开工持续回暖 土地成交规模年末翘尾报告

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-01-21

累计投资增速企稳,新开工持续回暖。12 月投资额同比+9.3%,增速环比收窄1.6pct,投资增速高位持续回落。整体来看,房地产投资当月增速连续两月小幅回落,主要系融资新规压力和流动性环境收紧下,房企拿地投资趋于审慎,传导至土地购置费导致其增速呈现放缓迹象,对整体房地产开发投资完成额的拉动作用逐步回落,叠加年尾新开工持续回暖支撑施工投资持续走阔,整体来看,房地产投资增速稳中承压。12 月新开工同比+6.3%;同期竣工同比-0.2%。竣工增速继10 月回正后延续回落趋势。竣工单月增速在年尾再度降至负值,主要受去年同期较高基数,竣工可延期的纾困政策使得工期延长,融资新规下房企加快竣工结算增厚净资产的诉求仍是主流,我们维持未来1-2 年内竣工增速将趋势性改善的预期和判断。

    当月土地购置面积大幅改善,各线城市溢价率回落。12 月土地购置面积同比+20.5%,增幅环比+36.2pct,土地购置面积增速连续5 月回落后大幅改善。百城土地溢价率为9.9%,环比-6.4pct。年尾土地市场翘尾主要系部分地方政府迫于财政压力,加大土地出让;但从百城数据来看,百城整体供应成交均现下行态势,各线城市溢价率均有较明显回落,与流动性预期收紧及融资新规压力下土地市场降温预期相符,我们认为未来房企拿地积极性将进一步趋缓,房企土地投资也将更加审慎。

    全年销售面积、金额再创历史新高,当月销售金额增速小幅走阔。12月商品房销售额24,644 亿元,同比+18.9%,增速环比+0.3pct;销售面积同比+11.5%,增速环比-0.6pct。整体来看,三道红线压力下房企加大推盘、加速回款改善资产负债表意愿充足支撑四季度销售市场火爆程度维持高位。展望未来,各城市市场或将进一步分化,核心一、二线城市市场需求韧性依旧,弱三、四线城市棚改退场需求透支、购买力瓶颈制约,叠加居民按揭贷款占比受限,预计销售市场稳中承压。

    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团;持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。

    风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行