房地产行业：2020年平稳收官 销售投资表现出强韧性――国家统计局12月份行业数据跟踪

　　12 月份销售热度延续，全年销售表现超预期。2020 年商品房销售面积同比增长 2.6%，商品房销售金额同比增长8.7%，全年销售表现超预期。12 月当月商品房销售面积同比+11%，销售金额同比+19%，12 月销售延续11 月的热度，并处于年内较高水平。考虑到LPR 连续8 期持平，以及在房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放，在房地产长效机制的管控下，2021 年市场将平稳发展。我们预计2021 年商品房销售额实现5.2%的增长，商品房销售面积与2020 年持平。

    　　12 月土地购置面积增速反弹，溢价率回归下行。12 月单月土地购置面积增速为21%，较上月大幅反弹，增速创年内新高。12 月百城土地溢价率为9.89%，较上月大幅下降6.35pct，为年内的次低点。土地溢价率自从6 月开始逐月下降，11 月出现反弹后又回归下行，验证了我们上月的判断。在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎，未来土地市场将趋于平稳，债务结构良好的优质房企将迎来较好的拿地机会。

    　　竣工单月波动不改变趋势，仍在积极修复途中。竣工面积累计同比下降4.9%，全年修复表现略低于预期。12 月单月竣工增速为-0.15%，竣工单月增速微幅下跌主要系2019 年12 月基数较大，我们认为单月的波动不改变趋势，竣工仍在积极修复途中。随着竣工高峰的必然到来，我们对未来一季度或者半年的竣工增速数据持乐观态度，预计2021年新开工面积增速1%，竣工面积增速7%。

    　　全年开发投资具有强韧性，未来增速大概率放缓。2020 年全国房地产开发投资完成额141443 亿元，同比增长7.0%，具有较强的韧性。12月单月房地产开发投资增速为9.3%，较上月-1.6 pct，单月增速连续两个月回落。随着土地市场的降温，施工温和增长，我们认为，未来投资增速将大概率放缓，预计房地产开发投资2021 年同比增速在5.5-6.2%。

    　　未来到位资金累计增速或将放缓。从各资金来源占比的角度来看，国内贷款占比由1-2 月的22.5%下降至1-12 月的13.8%，在房企外部融资收紧的情况下，这一趋势料将持续。我们认为中期层面，整体到位资金增速或将放缓。

    　　投资建议：我们提示行业当前的配置价值。当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估。预计2021 年政策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。

    　　风险提示：行业面临销售超预期下行、政策调控不确定性的风险。