万科A(000002):“管理红利时代” 公司战略清晰化及Α能力或推动第二次大发展

类别:公司 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/李洋/路畅/申忆扬 日期:2021-01-19

公司作为高质量周转典范,前端(拟开发)+后端(在建未售)周转效率均较高,基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利,近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦,在行业即将全面到来的“管理红利时代”,公司战略清晰化及alpha能力或推动第二次大发展。我们持续看好公司中长期价值且短期经营或迎改善,维持“强烈推荐-A”评级,目标价38.3元/股。

    投资要点:

    去年全年销售额实现7000亿元,YOY +12%;拿地上半年保守而下半年土地溢价率回落后适当改善,节奏较为得当。公司2020年全口径销售面积/金额分别为4668万平米/7042亿元,同比分别增长13.5%/11.6%,销售均价约1.51万元/平,其中12单月销售额实现1000亿元,同比+77%,超市场预期。全年新增全口径计容建面约3219万平米(权益比67%),平均楼面价约0.66万元/平,拿地金额约2115亿元;对应全口径“拿地额/销售额”约30%,权益比较2019年全年亦有下降,反映疫情下拿地偏保守。节奏上看,疫情影响最严重的一季度拿地极少;二季度疫情虽逐步得到控制但土拍市场较为激烈,公司拿地力度改善不明显;三、四季度土地市场溢价率下行后拿地适当改善,对应全口径“拿地额/销售额”分别回升至40%/ 43%,从土地溢价率的角度看,拿地节奏较为得当。

    整体而言,公司未售货量较为充裕且聚焦一二线和热点三四线城市,截至2020底,公司全口径可售货值约1.6万亿元,按12个月滚动销售测算可供开发2.3年,维持高质量周转特色。

    行业已进入“管理红利时代”,近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦,公司alpha能力或推动第二次大发展。公司近些年在多元化的探索中前进、变革,推动中长期战略的进一步清晰化。我们认为,2020年6月广信资产包处置50%股权回笼资金390亿,8月新设西北区域事业集团,三四季度适当加大拿地力度,10月万科物业更名为万物云,并进一步梳理组织框架、业务版图乃至品牌矩阵与战略规划,商业板块持续创新与提效、物流地产板块成功发行首单类REITs产品,都一定程度上反映了公司战略清晰化、聚焦主业的思路。我们认为,在即将全面到来的“管理红利时代”,公司alpha能力或推动第二次大发展。

    投资建议:公司作为高质量周转典范,前端(拟开发)+后端(在建未售)周转效率均较高,基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利,近年来公司的系列动作或均反应对主业的重新聚焦,在行业即将全面到来的“管理红利时代”,公司战略清晰化及alpha能力或推动第二次大发展。我们持续看好公司中长期价值且短期经营或迎改善,维持“强烈推荐-A”评级,目标价38.3元/股。

    风险提示:拿地力度低于预期、结算规模低于预期、销售额增长低于预期。