房地产行业2020年统计局数据点评及房地产月报:全年销售再创新高 资金来源继续改善

类别:行业 机构:中达证券投资有限公司 研究员:蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2021-01-19

  全年销售再创新高,地产带动拉动投資。2020年,商品房销售额累计同比增长8.7%(1-11月:增长7.2%):销售面积增长2.6%(1-11月:增长1.3%)。1-12月,开发投资累计同比增长7.0%(1-11月:增长6.8%);购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑1.1%与增长17.4%,较1-11月分别收窄4.1个百分点和提高1.3 个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言,12 月经济数据整体平稳,地产开发投资成为支撑整体固定资产投资(+2.3%)的重要因素,但偏紧的融资政策成对未来投资造成一定影响。开工竣工继续收窄,修复速度慢于销售。2020年疫情得到控制后,整体生产活动开始复苏,带动新开工降幅持续收窄。1-12 月,房企房屋新开工面积同比下降1.2%(1-11月:下降2.0%):房屋竣工面积同比下降4.9%(1-11 月:下降7.3%),同比降幅有所收窄。2020 年新开工面积同比仍有所下降,或对短期市场供给造成一定影响,而销售端已明显恢复,推升整体成交热度:预计未来一段时间房企库存将持续去化,补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

      开发資金增速继续提升,资金面改善格局延续。2020年,房地产开发资金未源累计网比增长8.1%(1-11 月:增长6.6%)。其中,国内贷款增长5.7%(1-11月:增长5.4%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长8.5%和9.9%(1-11月分别增长5.3%和10.6%)。由于商品房销售明显恢复,房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款实现了较快增长,整体开发资金来源增速超过2019年。销售回款的增长能够一定程度对冲前期融資管控政策的影响。

      一线销售增长较快,去化环比基本持平。2020年12 月,45城新房成交面积环比上升8%,同比上升12%:当年累计成交面积同增2%(上月为1%),一、二、三线城市分别上升14%、下降2%及上升3%。东营、芜湖、东莞和广州累,计增幅较大,而南宁、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至12 月末,14域新房去化周期为10.3个月,上月为10.2个月。二手房方面,12月,15城二手房成交面积环比上升9%,同比上升7%;截至12月末,15城累计成交面积下降1%(上月为下降2%)。金华、南京、深圳二手房成交面积累计增幅居前。

      三四线二手房挂牌量指数维持高位,各线城市桂牌价指数止涨后保持稳定。

      各线宅地成交增速回落,溢价率有所下行。2020年全年,百城住宅用地累计成交建面网比增长约8.5%;其中,一线城市增长27.2%,二线城市增长6.6%,三线城市下降8.0%,各线城市累计增幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面,12月单月出现一定下降。溢价率方面,经历了2020年中的市场热度上升后,各线城市住宅用地成交溢价率开始回落,12月 单月溢价率环比有所下行。

      投資建议:基本面修复与分化并行,维持“强于大市”评级。在行业周期弱化的大背景下,2020 年行业基本面保持平稳,全年销售额再创新高。同时,行业已由过去的“杠杆为王”转变为“资源为王”,房金内部和城市之间的分化在继续加大,具备土地和金融资源或综合开发能力的房企能够继续保持较快成长。相关房企的资产价格也将相应收益与资源集中的过程。维持“强于大市”评级。