房地产行业21年第2周周报:内生需求旺盛 土地市场局部降温

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2021-01-18

  核心观点:

    本周政策情况:央行加快研究金融支持住房租赁市场政策,郑州出台土拍新政。央行金融市场司司长邹澜表示,央行将按照“租购并举”

      的方向,加快研究金融支持住房租赁市场的政策,近期将公开征求社会意见。郑州市要求21 年宅地价格变动不超过5%,起拍价参考周边均价保障合理利润,租赁住房需求平衡区域熔断后摇号确定竞得人。

    本周基本面情况:成交环比提速,推盘有所放缓。本周49 个城市商品房成交面积环比上升18.5%,同比上升21.0%,1 月前14 天新房成交同比上升17.0%,增速较20 年12 月进一步扩大。推盘方面,本周13城商品房单周推盘环比上升66.7%,1 月前14 天13 城推盘同比下降11.8%。本周13 城批售比(成交/推盘,移动平均3 个月)小幅上行至1.25,库存总量环比下降0.4%,去化周期上行至14.87 个月。

    重点公司跟踪:单周融资规模回落,融资成本仍处低位。融资方面,本周房企境内信用债发行规模49 亿元,海外债融资12.3 亿美元,整体规模环比21 年首周略有回落。融资成本方面,本周房地产债发行成本较此前同类型同期限债券持平或有所下降,融资成本仍处低位。

    内生需求旺盛,土地市场局部降温。1 月前两周,重点49 城销售面积同比增长17%,其中35 个经济圈城市同比增长24.2%,第二周环比第一周增长18.5%,市场去化平稳,需求依然旺盛。而土地市场出现局部降温,1 月前15 天,300 城土地出让金同比下降9%,楼面价增长32%,核心区维持一定热度,区域分化明显。从业绩预告来看,中南归母净利润预计预增中枢为70 亿元(同比+68.1%),阳光城21 年归母净利润53 亿元(同比+31%),业绩表现强劲,头部房企具备较强的业绩释放以及降档能力(阳光城已降至黄档)。从长期来看,阳光城等优质龙头ROE 在20%左右,动态PB 在1.1x 左右,非常具备吸引力,融创实控人孙宏斌一周三次增持,中南股东计划增持2%股份,企业家连续增持彰显板块价值的确定性,推荐销售业绩增速快、具备管理红利的头部房企。一线A 股龙头推荐:保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口,二线A 股龙头推荐:中南建设、阳光城、新城控股、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展,H 股龙头推荐:融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团,H 股龙头关注:中国金茂、合景泰富集团等,子领域推荐:南山控股、中国国贸、新湖中宝,子领域关注:光大嘉宝。

    风险提示。政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。