房地产行业-三线城市房地产草根调研纪要:徐州

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-12-23

  全国性综合交通枢纽,淮海经济区中心,对周边人口具备吸附力。徐州,地处苏北,是国家“一带一路”重要节点城市,国务院批复确定的全国性综合交通枢纽,淮海经济区中心城市,下辖5 个区、3 个县、2 个县级市,辐射苏北,皖北,鲁南,豫东地区。2019 年,徐州GDP 为7151.4 亿元,同比增长6.0%,居全国第27 位,三产占比为9.5%、40.4%、50.1%。截至2019 年,常住人口882.6 万,城镇化率66.7%,人口净流入2.4 万,城镇人口净增长15.8 万,城镇居民人均可支配收入36215 元,同比+7.8%,城市人均住房建筑面积48.42 平方米。目前已有两条地铁线路开通。

      住宅市场需求强劲,房价连续五年上涨。2015 到2016 年,徐州市需求快速释放,2016 年成交面积同比上升43.3%,2017 年供求同步放量,在强需求的支撑下,房价同比上涨19.3%。房价强势上涨的带动下,2018 年全市供应量同比上升102.9%,但成交主力转向远郊区县,在其需求的推动下,全市成交量同比上涨80.4%。2019 年主城区成交面积和成交价格分别同比上升12.5%、12.3%,由于供给规模微量收缩,供求基本保持平衡,而远郊区13.4%的价格增幅一定程度上抑制了需求的释放,全市整体供大于求。

      2020 年受疫情影响,供货不足,整体上供不应求,推动房价继续上扬,截至12 月中旬,全市房价上涨7.0%,其中主城区上涨10.7%。

      土地市场量价齐升,疫情下热度不减。2015~2017 年徐州土地市场热度逐渐提升,宅地流拍面积控制在5%以内,溢价率走高,2017 年平均溢价率达34.2%。2018 年上半年市场延续了前期的火热,多宗地块竞价愈百轮,6 月发布限售新政后,土地市场遇冷,流拍率上升,地块多以底价成交。2019年起,市场回暖,供应放量,需求回升,开发商持续看好,土地楼板价创出新高,由于下辖区县成交占比提高,全市综合成交楼板价较上年下滑7.7%。

      2020 年市场热度持续,供需两旺,楼板价、溢价率双双超越前高。

      风险提示:新冠疫情尚存不确定性;房地产行业调控政策超预期;房地产行业基本面运行不及预期。