2021年房地产行业年度投资策略:谨守而中 与时偕行

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-12-16

  投资要点

      融资监管新常态强化行业分化格局,预计主流房企未来三年销售复合增速10.5%。我们认为房企负债规模分档管控措施出台后,公司未来数年销售增速将跟随产生分化,类比制造业构建“有息负债”-“销售规模”传导模型,对主流房企未来三年销售规模情况进行预判:1)主流房企未来三年销售平均增速分别为11.8%/9.2%/10.4%;2)百强门槛提高,行业集中度持续提升,预计到2023 年末TOP50 市占率将达到75%(较2019 年末+14PCT);3)财务稳健的央企国企以及区域深耕型房企未来拥有更大资源支配度,有望取得领先行业平均水平的增速。

      低容错阶段,探寻房企破局之路。1)运营端:增加无息负债,提高经营杠杆,当前预收款杠杆整体增长空间有限,应付款杠杆仍有较大增长空间;2)投资端:土拍市场竞争日趋激烈,独特资源获取方式的重要性凸显,同时积极介入产业链上下游环节;3)融资端:融资收紧,有息负债在房地产开发资金中比重下降,关注资产证券化机遇,盘活存量资产,改善负债结构;4)营销端:92%的百强房企已发起线上售楼,通过流量优势增强蓄客能力。

      预计2021 年行业将维持高位运行。2020 年行业在经历疫情冲击后快速反弹,全国楼市表现出较强韧性。预计2021 年全国商品房销售金额同比-2.3%至+2.8%;销售面积同比-5.5%至-0.5%;预计全国房地产开发投资同比+4.2%至+7.5%;预计新开工面积同比-7.6%至-2.6%;预计竣工面积同比+10.0%,行业仍将维持高位运行态势。

      以内涵提效及外延拓展为着力点,拥抱存量时代。1)内涵:科技赋能,通过数字手段精细化运营,以降本增效,控制风险,驱动业务增长;2)外延:

      以住宅开发业务为圆心,修炼“开发销售+资产管理”综合能力,如商业、租赁、代建、房产交易平台等或可为房企带来新增长曲线。

      投资建议:2020 年受新冠疫情及融资监管预期等影响,房地产企业扩张速度整体趋缓,我们预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局,主流房企未来三年销售复合增速或达10.5%。同时,于行业天花板显现及土地市场竞争日趋激烈的背景下,房企纷纷探寻破局之路,以内涵提效及外延拓展为着力点,迎接存量时代到来。我们认为财务稳健自律,业务布局良好,组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大,持续推荐配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),以及布局合理,稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】,同时推荐大湾区旧改资源充沛标的:【龙光集团】、【中国奥园】。

      风险提示:疫情尚存不确定性,调控政策超预期,行业基本面不及预期。