中南建设(000961)：北上、南下、西扩 2020年投资聚焦长三角和珠三角

　　核心观点：

    　　中南建设自上市以来，在深耕长三角的基础上，逐渐向北部、中西部以及华南地区扩张，2020 年公司在全国化布局的基础上，重点投资长三角和珠三角。在能级城市选择上，公司高速扩张时期多重点布局三四线城市，当前中南建设投资逐渐向一二线城市转移，同时对核心地区强三线城市的长期深耕也为公司规模增长奠定基础。

    　　一、货值充裕，全年销售额有望突破两千亿

    　　经历2015 年至2019 年全国化扩张，中南建设已经实现全国化布局。2020 年，公司再次加大长三角和珠三角地区的投资力度，不断深耕已布局城市，总土地储备达到4411 万平方米，充足的货值推动公司销售业绩持续增长。截至11 月，公司销售金额达到1951 亿元，在销售规模持续增长的基础上，全年销售金额有望突破两千亿。

    　　二、四阶段完成全国化布局，2020 年投资聚焦至长三角和珠三角

    　　发展初期，中南建设重点布局江苏和山东两个地区，在对外扩张中，公司优先选择布局北部营口，以及中西部的潜江、安庆、南充等城市，全国化扩张策略启动。在2015 年行业向好的背景下，中南建设加大对中西部、长三角、环渤海以及珠三角等地区全范围的布局，但此时的投资重心仍集中在长三角和中西部。2018 年来，在行业调控政策逐渐收紧的情况下，中南建设投资重心逐渐从全范围投资向长三角、珠三角以及部分中部核心城市转移，这一趋势在2020 年愈加明显。

    　　三、投资城市能级不断上移，净负债率持续下降公司在扩张过程中，初期依赖三四线城市发展规模，随着行业融资环境收紧，三四线市场出现结构性分化，而一二线城市需求不断得到补充，公司土地投方向逐渐转向一二线及强三线城市，截至2020 年，新增土地储备中，一二线城市土占比已经上升至36.0%，另外深耕强三线城市为公司业绩增长奠定基础。与此同时，中南净负债率长期保持高位，但随着公司对负债增长管控力度的加大，加上长三角、珠三角等核心城市销售贡献保障，未来净负债率有望持续下降。

    　　四、深耕核心地区、核心城市策略长期不变

    　　公司在完成全国化扩张过程中，已形成“聚焦长三角、珠三角及中西部经济发达城市”的布局特点，主要原因在于，长三角及珠三角经济发达，人口流入较多，住房需求不断得到补充，因此吸引众多房企重点布局该区域；另外，中西部核心城市目前地价相对适中，市场潜力大，投资风险小。中南建设当前布局特点一方面能够保持现有市场占有率，另一方面未来销售结转有保障，为未来业绩持续提升保驾护航。