11月统计局数据点评及房地产月报:销量增速继续提升 到位资金改善延续

类别:行业 机构:中达证券投资有限公司 研究员:蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2020-12-16

11 月市场表现良好,销售面积增速继续提升。1-11 月,商品房销售额累计同比增长7.2%(1-10 月:增长5.8%);销售面积增长1.3%(1-10 月:同比持平)。

    1-11 月,开发投资累计同比增长6.8%(1-10 月:增长6.3%);购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑5.2%与增长16.1%,较1-10 月分别扩大1.9 个百分点和提高1.3 个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言,11 月经济数据继续回升,地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素,但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。

    工程进度基本恢复,开工面积降幅收窄。进入3、4 月后,整体生产活动开始复苏,带动新开工降幅持续收窄。1-11 月,房企房屋新开工面积同比下降2.0%(1-10 月:下降2.6%);房屋竣工面积同比下降7.3%(1-10 月:下降9.2%),同比降幅有所收窄。1-11 月新开工面积同比仍有所下降,或对短期市场供给造成一定影响,而销售端已明显恢复,推升整体成交热度;预计未来一段时间房企库存将持续去化,补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。

    开发资金增速继续提升,资金面改善格局延续。1-11 月,房地产开发资金来源累计同比增长6.6%(1-10 月:增长5.5%)。其中,国内贷款增长5.4%(1-10月:增长5.1%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长5.3%和10.6%(1-10 月分别增长4.3%和9.8%)。由于商品房销售明显恢复,房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款增速明显提升,其中定金及预收款增速上月已首次转正。预计开发资金来源将随整体销售的恢复而逐步恢复。

    一线增长较快,去化有所加快。11 月,45 城新房成交面积环比上升5%,同比上升14%;当年累计成交面积同增1%(上月为持平),一、二、三线城市分别上升9%、下降1%及上升1%。东营、东莞、芜湖和金华累计增幅较大,而武汉、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至11月末,14城新房去化周期为10.3个月,平均环比下降4%,同比上升4%。二手房方面,11 月,15 城二手房成交面积环比上升22%,同比上升11%;截至11 月末,15 城累计成交面积同降1%(上月为下降3%)。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位,各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。

    一二线成交增速回落,溢价率维持平稳。1-11 月,百城住宅用地累计成交建面同比增长约13.0%;其中,一线城市增长45.6%,二线城市增长7.0%,三线城市下降15.1%,三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面,11 月单月出现一定回升。溢价率方面,经历了年初的“小阳春”后,各线城市住宅用地成交溢价率前期有所回落,但11 月单月溢价率环比有所提升。

    基本面持续复苏,维持“强于大市”评级。11 月房地产行业销售、资金来源增速持续提升,反映出行业基本面复苏势头的持续,销售回款的提升一定程度对冲了融资监管政策的影响。从经济数据来看,房地产投资仍是支撑整体固定资产投资的重要因素。在此背景下,预计行业整体环境或将维持稳定,经济持续复苏或对以地产为代表的顺周期板块带来提振。维持“强于大市”评级。