新城控股(601155):深耕长三角 拿地强度回升

类别:公司 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜 日期:2020-12-06

  公司总览。1)历史沿革。公司于1993 年成立于江苏常州,主要从事住宅开发、商业开发及商业运营管理,总部位于上海。2012 年,新城发展于港交所上市,2015 年新城控股集团于上交所上市。2019 年合约销售额2709 亿元,排名前20。2)公司治理。根据公司2020 年8 月公布的债券募集说明书披露,截至 2020 年 3 月末,公司控股股东为富域发展集团有限公司,持股比例为 61.06%。公司实际控制人为王振华先生。公司为“战略总部+区域(城市)事业部+项目”三级组织架构。

      3)业务概览。公司以房地产开发为核心主业,2020H1 房地产开发占营业收入的90.9%

      历史报表视角下的信用资质分析。1)从资产可持续来看,①存货方面,公司存量土储聚焦二线、三四线城市,重仓长三角城市圈,主要集中在常州、苏州、天津、昆明等城市;项目开发周期中位数为2.5 年,低于样本房企开发周期中位数3.2 年;2020H1 公司静态利润空间为9634元/方,较去年有所提升;2020H1 公司拿地强度上升至56.1%,高于监管红线;2019 年公司土储倍数为5.1 倍,土储资源较丰富。②固定资产和投资性房地产方面,公司商业项目聚焦三四线城市,重仓长三角城市圈,主要集中在常州、台州、镇江、连云港等城市。截至2020H1,公司租费收入为21.5 亿元,同比增长22%,出租率为96.1%。2)从广义负债可持续来看,①债务结构方面,公司较为依赖债券融资,有息负债抵质押率偏高,短债占比相对偏低。②偿债能力方面,2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.3 倍、55.1%、78.2%,其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面,公司少数股东权益、其他应付款占比高于TOP20 中位数水平;2020H1 对外担保/净资产较去年末小幅下降4.2%至29.2%。

      未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续:①拿地方面,公司今年拿地能级有所上升;仍集中于长三角城市圈,在西北、中原、滇黔地区布局占比有所提高;1-10 月拿地强度为39.2%,较去年上升16.8 个百分点。②销售方面,1-10 月全口径销售金额为1908 亿元,同比下降14.2%,完成全年销售目标的76.3%。2)广义负债可持续:2020年以来公司积极发行海外债、ABS、超短融及公司债,1-10 月累计获得净融资41.2 亿元,发行利率有所下行,发债久期整体拉长;3)公司治理可持续方面,高层变动方面,2020 年袁伯银先生、陈德力先生先后辞去公司董事及联席总裁职务;多元化方面,公司不断加大多元化业务布局,商业地产发展较快。

      风险提示:数据统计偏差、公司披露数据不完整、房地产调控超预期等。