全国11月成交面积及市场跟踪:11月全国成交累计同比继续回温 土地市场整体继续降温 楼板价和溢价率有所回升

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:孙杨 日期:2020-12-04

  投资要点

      预计11 月成交面积累计同比增速继续回升,预计全国商品房成交面积累计同比1.0%左右,预计全国商品住宅成交面积累计同比1.9%左右。(1)样本城市商品房成交面积累计同比-2.0%,增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至0.2~1.9%。(2)样本城市商品住宅成交面积累计同比1.6%,增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至1.1%~2.8%。

      住宅在建未售库存处于历史平均水平,10 月较9 月略有下降,为20.0 个月。结合目前的疫情状态,多地调控政策有边际放松,部分高库存的城市可能会有所改善。

      住宅类土地市场,整体市场溢价率与成交价有所回升,二线城市成交降温明显,弱三四线城市土地供求有较大的风险,政府仍有一定的土地财政压力。

      (1)11 月样本358 城住宅类土地供应累计同比1.9%;成交累计同比2.7%。

      (2)一线土地市场供应累计同比回落至21.0%,成交累计同比回升至24.9%。一线城市累计供应3,412 万㎡,累计成交2,727 ㎡,累计供求比1.25,供大于求。一线城市土地供求比下降,移动平均3 个月供求比1.33。

      土地溢价率回升至16.0%,成交楼板价累计同比回升至19.6%。

      (3)二线土地市场供应累计同比回升至-0.8%,成交累计同比回落至-3.2%。

      二线城市住宅类土地累计供应45,595 万㎡,累计成交36,891 万㎡,累计供求比1.24,供大于求。二线城市土地供求比上升,移动平均3 个月供求比为1.44。土地溢价率回升至23.0%,成交楼板价累计同比上升至5.9%。

      (4)强三、四线土地市场供应累计同比回落至5.4%,成交累计同比回升至20.5%。强三、四线城市累计供应19,707 万㎡,累计成交16,626 万㎡,累计供求比1.19,供大于求。强三、四线城市土地供求比上升,移动平均3 个月供求比回升至1.27。强三、四线城市住宅类土地溢价率回升至20.0%,成交楼板价累计同比回升至16.9%。

      (5)弱三、四线土地市场供应累计同比上升至1.9%,成交累计同比下降至2.4%,弱三、四线城市累计供应172,717 万㎡,累计成交116,930 万㎡,累计供求比1.48,供大于求。 弱三、四线城市土地市场整体仍有压力,移动平均3 个月供求比上升至1.74。弱三、四线城市住宅类土地成交溢价率上升至27.0%,成交楼板价累计同比回升至7.2%。

      风险提示:政策风险,融资风险,信用风险,销售业绩未完成风险,数据风险