内地房地产行业周度观察:本轮领涨城市特征及动能分析

类别:行业 机构:中达证券投资有限公司 研究员:蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2020-12-01

  2020 年前 10 月,银川、唐山、徐州、西宁、惠州的新建商品住宅价格涨幅位居 70 大中城市前五位。上述城市均不属于传统认知中的核心一二线城市,为何其房价领涨全国?背后透露出了哪些区域发展规律?

      需求端:楼市政策相对温和,经济发展支撑购房需求。1)楼市政策相对温和:前述城市的楼市政策相对温和,如银川今年 9 月末方才实行限购限售政策、限售时间为自网签而非取证开始的 2 年等;周边核心城市购房政策的收紧亦带来了外溢需求,如深圳、东莞均提高了购房门槛,导致部分购房者外溢至惠州。2)经济发展支撑购房需求:西部省会单核性突出:银川和西宁 2019 年分别贡献了全省 GDP 的 50.6%和 44.8%,首位度位列全国第一和第三位;产业承接:唐山、惠州、徐州当前开始转型并承接周边核心城市产业。近五年来,在经济的发展及人才政策的共同作用下,上述五城的常住人口均持续增长。

      供给端:商品房供应偏紧,土地成本有所提升。1)商品房供应偏紧:2018 年来,银川、西宁、徐州、惠州的成交宅地建面/当年销售面积均小于 1,商品房供应相对较少;在此基础上,银川和西宁在 2020 年前 10 月的成交宅地规划建面较去年同期减少了 22.8%和 36.7%,进一步导致了 2020 年内商品房供应偏紧,银川的成交宅地建面/当期销售面积已由 2019 年的 0.49 进一步下降至 2020年前 10 月的 0.30。2)土地成本提升:2019 年后,前述城市的宅地挂牌均价和溢价率均有所提升,在一定程度上带动了商品房价格的提升。

      各城市群发展阶段存在差异,房企盲目进入热点城市或非最优解法。2020 年以来房价涨幅较大的城市均不属于传统认知中的核心一二线城市,各城市群所处的不同发展阶段或使以下区域具备一定的结构性机会:1)西部单核省会:

      银川、西宁、成都、西安等西部省会对全省经济的贡献度均较高,对省内劳动力拥有极强的吸引力,能够支撑相应城市的购房需求。2)长三角三四线:在一体化程度较高的长三角区域,徐州、无锡、扬州等三四线城市的经济发展水平较高、居民对住房的购买力较为可观,2020年新房价格均取得了较大涨幅。

      数据要点:

      截至 11 月 27 日,本周 42 个主要城市新房成交面积环比上升 5%,2020 年累计成交面积同比基本持平。

      截至 11 月 27 日,本周 11 个主要城市可售面积(库存)环比上升 2%;平均去化周期 10.7 个月,平均环比上升 5%。

      截至 11 月 27 日,本周 15 个主要城市二手房交易建面环比上升 3%,2020 年累计交易面积同比下降 1%。

      投资建议:

      临近年末,主要城市新房成交面积的累计增速提升有所放缓,预计全年行业销售或将维持平稳。本周苏州、珠海、上海、银川等地再次放宽落户政策,成都热门楼盘房源将优先向无房居民家庭出售,均体现出“房住不炒”基调下对刚需购房者的扶持。维持行业“强于大市”评级。