2021年度房地产策略报告:重塑城市群的产业新周期

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2020-11-26

  2021年将延续总量偏强的表现,呈现强投资、中销售、弱开工的格局三条红线监管下降保持去杠杆思路,房企维持高投资(预计+8%),经济复苏下需求仍有支撑(预计销售金额+5%),同时,在手土储的下降将影响新开工的增长(预计-1%),值得重视的挑战来自于快周转和预售条件变严的考验。

      短周期发展仍然来自于金融环境,而房企需要在中长期中思考“净利润率”作为“门槛的价值”

      传统思路下,依然是以M2-GDP-CPI作为信用派生的源头,并以此判断2021年会出现楼市大牛市,而在信用派生机制从间接融资逐步向直接融资转移的过程当中,原有派生逻辑弱化,以“净利润率”为代表的门槛价值将是开发商关注的核心。

      基建带来的人口流入进入尾声,重构城市群是以更密切的产业链连绵带为基础,并带来新周期当前处在经济发展的第三轮大周期当中,是以制造业作为核心动能,人口流动会跟随产业进行,而更为细化的产业分工进而形成产业链连绵带,将是重塑城市群的关键所在,房企的布局也将出现重大转移,并带来局部城市群的新周期。

      唯有塑造门槛,才有基业长青,下一个10年大周期,将以房企差异化门槛为核心总共有两条出路,一条是从金融杠杆向无息杠杆转移,用更低的库存、更快的真实周转来维持增长经营,另一条,则是构建综合开发能力,用利润率构建核心竞争力。短期我们看好前者,推荐中南建设、保利地产,受益旭辉控股集团等,中长期看好后者,推荐万科A、中国金茂、融创中国等。