内地房地产行业周度观察：信用风波下的地产债趋势

地产行业债券近年的债务违约情况如何？违约房企有何特点？何种房企的债务安全性更有保障？

    民营及地方国营房企均出现债券违约事件，涉及债务规模逾330 亿元。2018 年以来，地产行业违约债务涉及余额超过330 亿元，债务主体包含民营及国营房企。在疫情的影响和房企自身经营情况变化的共同作用之下，2020 年违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19 笔和223 亿元。

    盲目多元化及发展战略与市场需求错配导致地产债违约。在2013-2015 年政策收紧、行业增长放缓的环境下，房企多元化及转型发展成为一大趋势。然而，部分房企的转型发展拖累了公司经营，如过于专注资金回收期更长的文旅地产项目、进军高端制造等行业发展遇阻等，部分房企财务压力明显增大，进而导致了债务违约。2016-2017 年，在房地产去库存的基调和棚改货币化的共同作用下，商品房市场快速复苏，宅地溢价率达近10 年高位。在此期间，部分房企大幅加大杠杆拿地；2017 年后，遏制房价上涨的基调和限购等政策使居民的购房需求发生了一定变化，与市场需求存在错配的产品使部分房企难以快速回笼资金、降低杠杆水平，导致了债务违约。

    融资监管有望引导行业流动性及杠杆水平更趋健康，公司层面更需关注主业专注度及资产质量。融资监管政策的推进将有望迫使房企提升财务披露的透明度、使房企被动降杠杆，使行业整体的偿债能力表现更佳。财务指标是房企经营的结果，房企本身的战略和运营情况更值得关注。在当前阶段，不专注主业、盲目多元化或将对房企的经营和财务状况带来一定压力。在房企的经营过程中，土地资源的质量极为关键；从财务健康程度的角度考虑，如以项目去化率、回款率（对应销售回款）和ROE（对应权益增厚）等指标作为判断公司资产质量的依据，则“一二线占比高”并非对应绝对的“高质量土储”，更重要的是产品布局及定位与相应市场需求的匹配程度。

    数据要点：

    截至11 月13 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比下降12%，2020 年累计成交面积同比基本持平。

    截至11 月13 日，本周11 个主要城市可售面积（库存）环比基本持平；平均去化周期9.7 个月，平均环比上升4%。

    截至11 月13 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降5%，2020 年累计交易面积同比下降2%。

    投资建议:

    本周，河南永煤违约导致信用债市场大幅波动，部分弱国企债券表现明显承压，地产债券价格受影响相对较小。政策方面，银保监会将禁止险资投资直接从事房地产开发建设的未上市企业，或有望使相应资金向财务表现更佳的上市房企倾斜；珠海放宽人才引入条件、赣州将全面取消城镇落户限制，均有望在一定程度上提振当地的产业发展和购房需求。维持行业“强于大市”评级。

    风险提示：

    1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩；

    2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；

    3.疫情控制具有不确定性。