新城控股(601155):业绩快增、拿地积极 商业地产发展迅猛

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-11-14

  3Q20 业绩同比+27%、扣非同比+39%,租金收入34 亿元,同比+23%3Q20 公司实现营收700.9 亿,同比+137.1%;归母净利润47.4 亿,同比+26.9%;扣非净利润42.7 亿元,同比+39.2%;对应每股收益2.11 元,同比+26.4%;毛利率和归母净利率分别为24.0%和6.8%,较上年-12.6pct 和-5.9pct;三费占比10.4%,较上年-4.8pct,主要系费用产生和结转错位下营收高增所致。3Q20 公司营收高增主要源于结转面积965.7 万方,同比+113.8%;业绩涨幅大幅低于营收源于:1)毛利率同比快速下降;2)投资性房地产公允价值变动收益5.4亿,同比-25.6%;3)存货跌价损失7.0 亿,同比+187.6%;3)少数股东损益占比15.5%,同比+4.8pct。营收结构中,3Q20 租金收入34.4 亿,同比+23.0%,完成全年计划62.5%。

      3Q20 销售1,631 亿元、同比-18%,商业地产营业670 万方、同比+45%3Q20 公司销售金额1,630.5 亿,同比-17.5%,完成年初计划销售额2,500 亿的65.2%;实现销售面积1,508.2 万方,同比-12.5%;销售均价10,811 元/平米,同比-5.8%。鉴于20H2 计划竣工同比高增、市场表现超预期下存货跌价转销或转回预期、及20Q3 末合同负债2,380.8 亿,同比+13.7%,覆盖19 年营收达2.8 倍,助力业绩保持稳增。商业地产方面,20Q3 末公司已开业综合体达71座,总建面669.5 万方,同比+44.6%;可供出租面积404.5 万方,同比+42.9%;出租率96.6%,同比-1.5pct,环比+0.5pct,疫情影响下出租率同比微降,但环比持续改善。20H1 末公司开业及在建综合体项目达139 座,商业地产保持快节奏发展。

      3Q20 拿地/销售额比达44%、拿地积极,财务健康,杠杆修复空间较大3Q20 公司共获取项目117 个,对应新增建面1,958.5 万方,同比+1.7%;拿地金额724.2 亿,同比+15.6%,拿地/销售额比44.4%,同比+19.7pct;拿地/销售面积比129.9%;平均楼面价3,698 元/平米,较上年+20.1%,拿地/销售均价比34.2%,较19 年+6.6pct,在加大一二线拿地下仍成本可控。公司20H1 末可租售面积约8,415.4 万方,较2019 年末+11.9%,对应货值约9,350 亿元,覆盖19 年销售金额3.5 倍,货值仍相对充裕。财务方面,20Q3 末公司资产负债率87.5%、同比-0.5pct;净负债率为42.5%、同比-19.1pct;现金短债比2.1 倍;长短债比2.2 倍;20H1 平均融资成本6.85%,较19 年+0.12pct,略有上行,但财务结构整体健康。

      投资建议:业绩快增、拿地积极,商业地产发展迅猛,维持“强推”评级住宅开发方面,公司销售逐渐修复,土储依然丰富,并近期拿地趋于积极;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20H1 末开业及在建综合体项目达139座;此外公司19 年推出新激励方案,承诺业绩稳定高增,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22 年每股盈利预测分别为6.98、8.72、10.45 元,对应20/21 年PE 分别仅4.7/3.8 倍,对应19A 股息率5.2%,估值处于行业较低水平,维持目标价47.64 元,维持“强推”评级。

      风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧