9月房地产行业月报(第27期)：多地出台调控政策 金九悄然来临 但成色稍显不足

　　投资要点：

    　　政策速览：遵循房住不炒，多城市收紧调控政策9 月，房地产行业政策主要包括调控政策、人才吸引以及资金监管。在调控政策方面，东莞、杭州、沈阳以及常州等多城市从限购、限贷和限售方面出台相关政策，致力于保障房地产市场平稳运行，避免出现过热现象。在人才吸引方面，以上海为主的一线城市加入抢人行列，在沪四所高校应届毕业生符合基本申报条件即可直接落户，有利于推动城市产业升级，促进综合实力的提升。在资金监管方面，政府对地产行业的融资政策仍在持续收紧，不断规范房企贷款，规避违规行为，但是融资门槛的提高对大中房企影响相对有限。

    　　住宅市场：住宅成交量同环比上行，去化周期整体下行从我们监测的40 城数据来看，9 月商品住宅销售面积为2458.0 万平米，同环比均实现上升，分别为12.4%和2.3%，成交量稳中有升。

    　　9 月住宅市场同环比均实现正向增长，市场热度相比8 月小幅回暖。结合行业政策，我们认为全年市场表现整体相对平稳，难以出现较大幅度的波动，更多是市场的自我调整。我们长期看好一二线城市和具备产业基础的三四线城市。这些城市具备较强的内需，并不断有外部需求进入，有利于提升城市住宅市场热度，增加成交量。另外从房企的城市投资布局走向来看，整体上也遵循这一思路，即：优先布局一二线城市，关注具备产业基础的强三线城市。

    　　土地市场：供应与成交背离，融资收紧抑制土地成交增长2020 年9 月，全国土地供应规划建筑面积30941.2 万平米，同比增加2%，环比上升13%。土地成交合计规划建筑面积21461.9 万平米，同比下跌4%，环比上涨4%。

    　　9 月土地成交量同比整体下行。我们认为主要因素与资金收紧有关，主要表现在三个方面：一是房地产行业的资金监管更严。比如银保监和财政部表示，限制小额贷款和政府专项债等用于房地产开发项目。二是对因企施策，控制高杠杆房企债务增速。传闻监管部门将以三道红线为基准，将房企划分为四档，按企业所处不同的档位规定房企的有息负债增速区间，限制房企债务增速也将抑制房企的投资积极性。三是传统的金九银十市场表现不及预期，9 月份房企销售业绩虽然环比增长，但是同比增速不及以往，内生造血能力受限。

    　　企业表现：金九悄然来临，但房企融资规模下降，成本上升投资方面，随着销售回款的增加，房企在一线城市的投资规模恢复至2019 年同期水平，在二线城市投资规模较2019 年同期上涨。销售方面，房企加快促销节奏，使9 月单月销售同比增长23.2%，金九悄然来临。融资方面，在融资不断收紧的大背景下，境内、境外债券融资规模均较8 月同期有所回落，发债成本整体上行。