房地产行业例评:成熟分化牛不改、地产相对收益显现

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:胡华如 日期:2020-09-13

成熟分化牛趋势不改,但9/10月风险不可忽视。上周资本市场波动幅度较大,有两点值得关注:1)创业板指大跌,创业板综合指数周跌幅7.43%,创成长、创业板50 等跌幅均超过7%,大票小票均有较大幅度的调整,带动几乎所有A股指数出现较大幅度调整;2)创业板上周成交额1.61 万亿,超过主板成交额1.58 万亿,但整个A 股市场成交量却连续四周低于5 万亿。我们在此前例评报告中曾提示,创业板20%涨跌幅新规会给市场带来一定冲击,主要是交易层面短期套利资金的爆炒带来的监管风险,这点市场已经印证。但从趋势上看,在交易制度差异叠加科技强国主旋律下,创业板有望与主板并驾齐驱,通过高换手率保持较高的成交额。近期创业板50 也存在内生调整的需求,一部分是疫情非对称冲击下股价预期反应的差异,一部分是成熟分化牛纵深演绎仓位调整的需求。但成熟分化牛趋势并未改变,流动性总体持续宽松、经济转型期头部企业盈利占优、资本市场的枢纽地位、房住不炒的资金溢出没有发生本质变化。

    在美国大选结果落地前,较大的行业和区域政策红利出台可能性低,市场结构性调整的风险不可忽视,建议加大配置金融地产股,以博取相对收益为主。

    怎么看待地产股估值水平的走势?8 月份出来的三道红线可能暗示这样一个方向:监管层对头部房企建立以“负债率”为核心指标的监管体系,头部房企先自身调整和修复资产负债表,然后通过横向兼并中小房企提升市占率,地产行业外延式增长将替代之前依赖体系外金融资源的增长模式,确保整个行业风险程度进一步压实降低,中小房企议价能力降低,或更多让渡资产权益对冲债务风险。这种情况下,头部特色房企存在更为确定的增长和安全性。个股估值分化大幕将打开,头部特色房企理应享受估值溢价。近期泰康入股阳光城,如若能协助其实质修复资产负债表,未来或迎来业绩释放和估值提升的双击。

    投资策略与重点关注个股。三条红线托底板块估值,市场风格纵深推进,地产关注三条投资主线:1)稳健龙头类:A 股推荐万科A、保利地产、金地集团、绿地控股等,H 股推荐世茂房地产、融创中国、碧桂园、旭辉控股、中国金茂等;2)区域特色类:A 股推荐中南建设、阳光城、天健集团、南山控股、华发股份,H 股推荐龙光集团、佳兆业、宝龙地产、禹洲集团等;3)物业商管类:

    A 股推荐招商积余、新大正,H 股推荐保利物业、碧桂园服务,建议关注永升生活、新城悦、宝龙商业、蓝光嘉宝等。

    风险提示:新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。