金融街(000402):地产结算放缓 商管规模略增

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/韩笑/陈莉 日期:2020-09-02

2020H1 归母净利同比-76.1%,疫情之下地产、商业盈利双双放缓8 月28 日公司披露2020 半年报,2020H1 实现营收58.7 亿,同比-38.4%;实现归母净利2.5 亿,同比-76.1%。盈利下滑主要源于疫情之下地产结算放缓、商业自持收入和盈利能力下滑。我们调低2020-2022 年EPS 至1.16、1.32、1.44 元(前值1.24、1.39、1.55 元),维持“买入”评级。

    开发、自持盈利增速放缓,低权益比结算加剧利润分流2020H1 公司归母净利同比下滑,源于:1、疫情影响开发项目工程进度,结算放缓导致地产业务营收同比-41.7%至48.1 亿,毛利率同比-7.8pct 至35.5%;2、报告期为中小微企业减免租金近5000 万,物业租赁业务营收同比-2.2%,毛利率同比-1.7pct;3、疫情期间酒店客流明显下滑,拖累物业经营业务营收同比-65.0%,毛利率转负至-54.2%;4、低权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比+10.8pct 至35.2%。报告期公司已售未结较2019 年末+5.7%至155.8 亿,对2019 年营收覆盖率59.5%。

    投资节奏稳健,推盘积极助力销售修复

    2020 年H1 公司创新销售方式,实现签约销售金额157.0 亿(住宅148.6亿+商务8.4 亿),同比-12.0%。其中二季度实现销售额131.9 亿,疫情后实现快速复苏。报告期鉴于重点城市土地市场升温、土地储备相对充裕,公司投资节奏趋于稳健,新增土储权益建面26.9 万平,权益投资金额16.4亿,新增项目位于佛山、遵化。报告期末可结算建面1723 万平,权益建面1377 万平,主要位于北上广深及五大城市群核心二三线城市。2020H1公司累计开复工面积846 万平,同比+58%,新开工面积234 万平,同比+157%,推盘积极助推下半年销售修复。

    商业管理规模略有提升,直融优势持续显现

    公司持有型物业主要位于北京、上海、天津等核心一二线城市,2020H1写字楼、商业等出租物业97.1 万平,酒店、体育中心等经营物业19.9 万平,管理规模较2019 年略有提升。受疫情影响,2020H1 商业资管收入同比-18%,息税前利润同比-17%。2020H1 公司净负债率202.3%,较2019年末+13.4pct。报告期内公司发行73 亿SCP(平均成本2.47%)、80 亿CMBS(成本2.8%)、18.4 亿供应链ABS(平均成本3.15%),持续优化融资结构,保持低成本融资优势。

    开发自持双轮驱动,维持“买入”评级

    考虑到疫情对地产开发和商业自持的影响,我们调低2020-2022 年EPS至1.16、1.32、1.44 元(前值1.24、1.39、1.55 元)。参考可比公司2020平均PE 估值5.6 倍,考虑到公司土储充裕、集中位于核心一二线城市,基础设施REITs 提速为远期不动产运营走向REITs 时代打好制度基础,给予公司2020 年7.0 倍PE 估值,目标价8.12 元(前值8.06-8.68 元),维持“买入”评级。

    风险提示:疫情不确定性;一二线销售不确定;公允价值变动收益波动。