内地房地产行业周度观察:金茂酒店私有化的启示

类别:行业 机构:中达证券投资有限公司 研究员:申思聪/蔡鸿飞/诸葛莲昕 日期:2020-08-11

  专题研究:

      当前,房企频频分拆旗下业务上市,为何金茂酒店在分拆上市数年后重新私有化?酒店业务难点几何?酒店等多元业务未来发展如何?

      酒店类物业本身的限制或为金茂酒店私有化的重要原因。我们将金茂酒店与同样以境内经营性物业为底层资产上市的REITs 进行了对比:物业类型方面,金茂酒店的物业以酒店为主,2019 年酒店经营贡献收入的71.4%;越秀房托底层资产物业则类型包含写字楼、零售、酒店及服务式公寓,整体租期更长且收入更为多元化。主动管理方面,由于酒店物业周转较慢等原因,金茂酒店相对更难实现对底层物业组合的主动管理;越秀房托的物业组合则由上市时的4 处优化并扩充至2019 年末的8 处。运营管理方面,假期等因素使酒店短期入住率存在波动,导致酒店的平均入住率难以达到优质写字楼等物业类型的出租率水平。酒店的重资产属性使酒店物业组合更难进行主动管理,运营优秀的酒店的入住率或亦难以超越其他物业类型的出租率表现,或为其私有化的重要原因。

      酒店类物业净利率低于写字楼等物业,ROE 相对较低。商旅及度假客户对酒店的需求受假期等因素影响,导致酒店入住率提升的上限或有所受限;入住率及客单价由于需求端的价格敏感性而难以实现同步提升;酒店的运营成本较写字楼及零售等物业更高。在单位房价难以提升、入住率上限有所受限、单位成本更高的条件下,酒店类物业的经营净利率低于写字楼及零售等物业,因而带来了更低的ROE。2019 年,金茂酒店及越秀房托的ROE分别为4.4%和6.5%。

      经济发展或将推动酒店业务未来发展,私有化或助力实现多元业务共赢。酒店类资产是受经济发展影响最大的物业类型之一,当整体经济发展水平得到提升、二三产业需求进一步提升后,酒店类资产的发展或将得到支撑。私有化使中国金茂能够更灵活地对金茂酒店的资产组合作出调整,助力酒店业务的发展;同时,酒店业务亦能与中国金茂的其他业务产生协同,或能够从拿地渠道及城市运营等方面构建共同发展的机遇,实现多元业务的共赢。

      数据要点:

      截至 8 月7 日,本周42 个主要城市新房成交面积环比下降1%,2020 年累计成交面积同比下降9%。

      截至 8 月7 日,本周13 个主要城市可售面积(库存)环比上升3%;平均去化周期11.9 个月,平均环比上升8%。

      截至 8 月7 日,本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降10%,2020 年累计交易面积同比下降7%。

      投资建议:

      本周,重点观测城市的新房及二手房成交面积在高热度后继续环比下行,累计同比降幅则继续回升,行业基本面正在更为健康的情绪下持续回暖。政策方面,行业整体基调继续维持平稳,阜阳收紧二三套房公积金政策,或在一定程度上抑制炒房行为,并对刚需购房者构成支持。维持行业“强于大市”评级。