南山控股(002314):基本面拐点确认 关注REITS进展

类别:公司 机构:西南证券股份有限公司 研究员:胡华如 日期:2020-07-14

  事件:2020年7月14日,公司发布业绩预告,2020年上半年预计归属于上市公司股东净利润亏损1.45 亿-2.89 亿,相比去年同期下降193.2%-285.8%。

      业绩最大利空释放,下半年将显著改善,基本面迎来拐点。公司预告2020H1业绩中位数为亏损2.17 亿,下降240%(同期为盈利1.56 亿)。上半年业绩下滑比较大的原因:地产项目结转太少,公司地产开发体量并不大,季度波动性较大,大量项目在四季度结算,而同期分摊的财务费用较高(预计在2-3 个亿),我们暂时维持全年业绩(不考虑出售REITs 项目)预测不变,如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售,业绩或将增厚7 个亿左右。

      宝湾物流年末在营规模或达500 万方,将持续受益公募REITs 推进。2018 年9 月,公司换股吸收深基地,成功并表宝湾物流。截止2019 年末,公司已运营的物流项目337 万方,在建待建项目约300 万方。2019 年物流仓储板块实现收入9.6 亿(+28.0%,优质项目平均年租金达400 元每平米),物流仓储毛利率为56.0%。公司目标为2020 年底运营物流项目达500 万方,2020 年和2021年预计分别有160 万方/150 万方在建转在营,2021 年物流收入有望显著增长。

      2020 年4 月30 日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs 试点相关工作的通知》,宝湾物流有望借助公募REITs 大力改善负债结构,提高开发速度,专注资产运营管理效率提升,打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

      地产销售大幅增长,业务协同优势显现。2019 年公司地产销售额79.5 亿(+55.9%),增长显著,地产项目布局长三角和大湾区核心城市,去化率较好。

      2019 年末公司未竣工口径土储合计建面144 万方,对应总货值约337 亿。公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。2019 年公司拿地建面53.6 万方(成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集,含商业用地60 亩)。

      盈利预测与投资建议。预计2020-2022 年EPS 分别为0.20 元、0.28 元、0.34元,考虑到公司持续受益流动性改善和公募REITs 推进,可以突破地产开发的估值约束,我们上调目标价至6.98 元,维持“买入”评级不变。

      风险提示:地产结算或拿地低于预期、公募REITs 落地或不及预期等。