万通地产(600246)：业绩如期释放 轻资产转型 持续回购彰显信心

　　事件：4 月29 日，公司发布2019 年年报及2020 年一季报：

    　　1）公司2019 年实现营业收入11.03 亿，同比-69.74%；归母净利润6.05 亿，同比+84.79%；拟每10 股派发现金红利0.60 元（含税）；2）公司2020 年一季度实现营业收入2.19 亿，同比-8.91%；归母净利润204.54 万，同比+110.83%。

    项目结转减少致营收降低，投资收益增加推动业绩高增1）因公司所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期减少，公司2019 年营业收入11.03 亿，同比-69.74%。2）除去主营业务，影响公司利润的因素主要有：报告期内，公司向GH Investment 1 Limited 转让公司持有的正奇尚诚、正奇尚信等公司股权产生3.75 亿投资收益，出售全资子公司香河万通70%股权产生收益8.73 亿；同时，报告期内公司计提中融国富2.29 亿商誉减值和计提2.17 亿存货跌价准备；此外，公司少数股东权益占比下降，公司2019 年实现归母净利润6.05 亿，同比+84.79%。

    开发业务：优质存量土储保障转型期业绩平稳释放1）公司2019 年实现销售面积3.38 万方，合同销售金额8.27 亿。2）截至报告期末，公司13 个在售项目中，未售面积19.43 万方，以2019 年销售均价2.45 万/平计算，可售货值约47.6 亿；3）公司依然持有香河万通剩余30%股权，据公司公告，按公允价值计量，预计后续将确认投资收益约2.3 亿。

    商业地产：手握核心写字楼资源，租金增长可期公司写字楼处于一二线城市核心地段：北京万通中心位于国贸CBD 区域，上海万通中心位于虹桥商务区核心地段，天津万通中心位于天津和平区金融中心，目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌。2019 年公司实现租金收入2.54亿，同比+9.55%。考虑到北京、上海写字楼供需趋于平衡，租金收入有望平稳增长，且公司上海、天津写字楼出租率有继续提升空间，公司未来的自持经营性物业收入有望保持稳健增长。

    财务健康推动转型升级，持续回购彰显信心

    　　1）公司从2016 年开始有息负债显著下降，资产负债率也逐年降低。截至报告期末，公司23.93 亿有息负债中，一年内到期有息负债仅1.15 亿，账面货币资金达到24.05亿，货币资金充足，后续转型负担较小。2）公司于2019 年12 月27 日董事会审议通过股份回购计划，拟回购2.5-5 亿元公司股份，截至2020 年3 月31 日已回购支付金额8657.60 万；4 月21 日，董事会审议通过调整回购股份价格上限的议案，将购买的最高价由6.58 元/股提升至9.76 元/股，充分彰显公司管理层对转型发展的信心。

    　　投资建议：公司已竣工地产项目货值充沛，后续能持续释放利润；持有型物业租金收入增长稳定；资产负债结构持续优化，在手现金充足；同时，持续回购公司股份，彰显对未来转型的信心。预计公司2020-2022 年EPS 分别为0.34 元、0.38 元、0.41 元，当前股价对应2020-2022 年PE 分别为23.16X、20.97X、19.37X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司转型不及预期，公司地产项目销售与结算低于预期。