房地产行业:土地已先火 Q2的全面爆发

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2020-03-30

本报告导读:

    因为疫情的影响,市场对楼市的预期都比较悲观,正是如此,接下来会大超预期的基本面,已经在土地市场开始预演。

    摘要:

    土地市场大火 ,溢价率上升至18%,已经超过了2018 年和2019 年的平均溢价率。近期小周期来看,土地市场溢价率在2019 年10~12月筑底,平均为8%。2020 年以来逐步回升,但由于前2 月因为疫情的影响,金额大幅度下降超过30%,因此,具备可比意义的溢价率水平从3 月份因为出让金额的恢复得以体现。至3 月27 日,住宅用地成交溢价率上升至18%,超过了2018 年和2019 年的平均水平,均为14%,仅略低于2015 年的20%。

    政府出好地、开发商预期宽松,土地市场好转预计带领Q2 基本面数据大幅度超预期。从区位来看,大量的好位置地块入市,带动了企业的拿地热情,同时,基于宽松逻辑的开发商,在拿地积极性上也大幅度提升。由于地价的抬升和拿地门槛设置的下降,将对购房者预期产生正面影响,即便疫情影响带来了购买力的下降,也因当出现“面粉贵过面包”时都是以面包大幅涨价为结果,因此购房者入市的积极性也会提高。

    2010 年以来,Q2 和Q3 销售金额在全年比重均为25%,预计2020年将提升至30%。统计2010 年以来情况,Q1~Q4 的销售金额比重分别为16%、26%、25%、33%。考虑到2020 年的特殊情况,预计Q2和Q3 的占比将超过30%,这不仅仅是Q1 受到疫情影响导致比重重新分配的原因,而是Q2 开始将迎来推盘高峰期,并持续至Q3。在此背景下,预计基本面走势也将保持前高后低态势。

    看好Q2 数据改善带来的机会。一个月的短期地产板块的表现跟随政策预期变化较多,而非实际的政策,一个季度的中期表现则依赖于基本面。历史上,即便是脉冲式的基本面持续好转,也将带来板块的正面收益。推荐当前板块,推荐万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团,以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国,受益华润置地、中国海外发展,旭辉控股集团、中骏集团控股等。

    风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式