房地产行业2020年1-2月房地产开发与销售数据点评:受到疫情影响 房地产市场销售和投资大幅下行

类别:行业 机构:群益证券(香港)有限公司 研究员:沈嘉婕 日期:2020-03-22

  2020 年1-2 月房地产成交量大幅下跌

      2020 年1-2 月,受到疫情影响,房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85 亿平方米, YOY-39.9%;销售金额为0.82 万亿元,YOY-35.9%。1-2月房地产销售均价为为9679.1 元/平方米,YOY+6.6%,销售均价仍保持在稳健的水平。随着国内疫情得到控制,预计3 月房地产销售市场活跃度将逐渐提高,目前可以看到3 月第一周数据环比出现反弹。疫情影响下,全年房地产销售面临一定的压力,后续需要继续观察相关政策的变化情况。

      开发投资、土地购置面积和新开工面积均明显下滑受到疫情影响,房地产投资增速明显下滑,但3 月份起有望逐步修复。2020年1-2 月房地产投资金额为1.01 万亿元,YOY-16.3%。分区域看,东部、东北和西部地区同比增速分别为-12.5%、-16.1%和-18.6%;中部地区由于疫情较为严重,衰退幅度较大,YOY-25.9%。

      1-2 月土地购置面积为0.1 亿平方米,YOY-29.3%;由于疫情影响,土地的供应量暂时下降,后续有望修复。1-2 月全国房地产新开工面积为1.04 亿平方米,YOY-44.9%。工人复工率3 月起开始逐渐提高,新开工有望顺势改善;全年来看,由于19 年土地购置规模明显下降,今年新开工增速预计将处于低位。

      资金面来看,虽然销售暂停对房企回款造成了比较大的负面影响,但是市场流动性的增加部分缓解了房企的资金压力。1-2 月房地产开发企业到位资金2.02 万亿元,YOY-17.5%。其中受到销售活动暂停的影响,来自定金和预付款的资金下降幅度较大,为5603 亿元,YOY-23.9%;国内贷款4547 亿元,YOY-8.6%,受益于市场流动性的增加,降幅较小;房企自筹资金6161 亿元,YOY-15.4%。

      此外,地方政府出台的降低预售标准、允许延迟缴纳土地出让金等政策也有助于减轻房企资金链压力。

      2020 年房地产政策的主线仍是 “房住不炒”;但是在当前严峻的经济环境下,房地产销售和投资都面临不小的压力;为维护房地产市场稳健发展,房地产政策有望边际改善。同时中央也在加快推进土地制度改革,农改建审批权下放有望盘活存量土地,推动产业发展,带来城乡建设机遇。

      在当前行业增速下降的背景下,我们预计行业集中度将进一步提升,融资能力强、资金周转快的企业有望扩大领先优势。推荐万科A、保利地产、招商蛇口等龙头个股。