世茂股份(600823)：2020年销售有望保持平稳 高分红比例料延续

　　我们近期调研了公司基本面情况，对公司观点更新如下。

    　　评论

    　　2019 年销售额低于目标，2020 年有望保持平稳。公司2019 年实现销售签约额244 亿元（全年销售目标300 亿元），同比下降10%，销售签约面积119 万平方米，同比下降14%，对应销售均价同比上涨4%至20504 元/平方米。公司2019 年新开工面积同比增长46%至222 万平方米。我们判断公司充裕的可售货值可一定程度上对冲疫情的短期影响，预计2020 年销售额保持平稳。

    　　2019 年拿地提速，年末土储权益占比料下降。公司2019 年于福州、重庆、淄博等城市新增土储498 万平方米（2018 年低于100万平方米），新增土储总成本209 亿元，相当于同期销售额的86%，其中2019 年下半年新增土储415 万平方米，对应权益比例30%。

    　　截止1H19 末公司土地储备1391 万平方米，权益比例53%（建筑面积口径），我们预计公司2019 年末土储权益比例下降至50%左右，2020 年将继续在土地市场寻找优质机会。

    　　2019 年租金收入小降，2020 年受疫情影响料延续下降趋势。公司2019 年末房地产出租面积约148 万平方米，同比增长13%；租金收入同比下降5%至6.6 亿元，我们预计占2019 年营业收入的3%。

    　　往前看，受疫情影响我们预计公司2020 年租金收入同比下降5%左右。

    　　2019 年经营性现金流料延续净流出趋势，高分红比例有望延续。

    　　公司2019 年前三季度经营性现金净流出33 亿元（2018 年同期流出28 亿元），考虑到四季度拿地提速（拿地支出74 亿元），我们预计2019 年全年经营性现金流延续净流出趋势。我们预计公司2019/2020 年将延续35%以上的分红比例（2018 年41%），对应2019/2020 年股息收益率5.9%/6.2%（保守按35%分红比例计算）。

    　　估值建议

    　　维持2019 年每股盈利预测不变，下调2020 年每股盈利预测5%至0.73 元（主要考虑到疫情对公司复工的负面冲击），引入2021 年每股盈利预测0.79 元。公司当前股价交易于5.6/5.2 倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级和目标价3.88 元，目标价对应5.3/4.9倍2020/2021 年目标市盈率和6%的下行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情持续期长于预期；开盘、去化进度不及预期。