土地市场半月谈:11月下半月一二线土地供应增多 溢价率小幅回升但趋势或仍向下

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/刘义/李洋/路畅 日期:2019-12-09

1.土地供应/成交:

    土地供应

    11月下半月287个重点城市合计供应1556宗地,其中住宅用地549宗,商服用地228宗,工业用地711宗,其他用地68宗。

    11月下半月287城推出建面环比有所增加,同比有所下降,结构上一二线城市土地供应量环比涨幅明显,主要是一线及部分强二线城市(大连、宁波)加大供地所致。287城供应土地规划建面11981万方,同比-14.9%,环比+22.1%;其中住宅用地规划建面6224万方,同比-2.9%,环比+18.9%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别供应土地规划建面3295万方/8687万方,同比分别-7.5%/-17.4%,环比+50.1%/+14.0%。

    土地成交

    11月下半月287个重点城市合计成交1035宗地,其中住宅用地419宗,商服用地165宗,工业用地411宗,其他用地40宗。

    11月下半月287城成交建面环比有所增加,同比有所下降。287城成交土地规划建面7457万方,同比-27.8%,环比+47.9%;其中住宅用地规划建面4175万方,同比-4.2%,环比+60.8%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面2232万方/5225万方,同比分别-16.4%/-31.9%,环比+50.4%/+46.9%。

    供需关系:287个重点城市土地已连续6月供大于需,11月下半月供需差有所缩窄,供销比下降至1.61。

    2.土地楼面均价:

    供应楼面均价

    11月下半月全国287座样本城市供应土地楼面均价4634元,环比-20.9%,住宅用地楼面均价7046元,环比-19.0%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别为6247元/1407元,环比-22.5%/-4.0%。

    成交楼面均价

    11月下半月全国287座样本城市成交土地楼面均价5148元,环比-6.4%,住宅用地楼面均价8973元,环比+1.4%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别为6834元/1551元,环比-7.5%/-9.7%。

    3.土地溢价率:溢价率自5月来呈下行趋势,在需求预期的因素之外,5月以来房企前融收紧或是重要原因,近一月溢价率略有回升,但整体趋势或仍向下。11月下半月全国287城土地成交溢价率7.7%,较上期有所增加,结构上一二线6.9%,三四线9.5%,较上期皆有所回升。

    4.土地出让金:11月下半月全国287城各城级城市土地出让金同比减少而环比有所增加。287城土地出让金2050亿元,同比-2.7%,环比+42.6%。结构上看,一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为1167亿元/883亿元,同比分别-0.7%/-5.2%,环比+58.1%/+26.2%。

    风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期,三四线销售回调超预期