首开股份(600376)2019年中报点评：业绩超预期大增50% 大股东增持彰显信心

19H1 业绩超预期同比大增50%，上调19 年业绩至40 亿元、同比+26%

    19H1 实现营收232.5 亿元，同比+32.5%；归母净利润20.6 亿元，同比+49.5%，大幅超7 月初业绩预增+25%；毛利率和净利率分别为44.2%、8.9%，分别同比+22.6pct、+1.0pct。三项费用率9.2%，同比+0.9pct；每股收益0.73 元，同比+65.4%；加权平均净资产收益率7.89%，同比+2.99pct；结算面积100.1 万平，同比+15.1%；结算均价23,116 元/平，同比+15.1%；业绩高增主要源于京内外毛利率项目的结算，比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等，但合作项目结算增加也导致了少数股东权益占比提升至50.5%。考虑到：1）公司19 年计划竣工同比+36%；2）报告期末预收款达613.5 亿元，同比+19.0%，覆盖18 年营收达1.5 倍；3）公司历年来上半年业绩占比全年均低于50%（14-18年平均占比39.5%），保守假设19H1 业绩占比全年50%，我们预计并上调全年业绩至40 亿元，对应同比+26%。

    19H1 销售404 亿、同比+31%，预计19 年销售约1,150 亿元、同比+15%

    19H1 实现签约金额403.9 亿元，同比+31.2%，完成年初销售计划40.0%；销售面积144.5 万方，同比+20.0%，其中京内销售51.7 万方，同比+146.1%，占比35.8%，京外销售92.8 万方，同比-6.6%，占比64.2%。销售均价27,944 元/平米，较18 年均价+4.7%。考虑到：1）公司19 年计划开复工1,997.6 万方，同比+4.9%，并17、18 年计划完成率分别为166%、173%，预示19 年可售资源仍较充沛；2）公司土储集中于强一二线城市，并且京内土储占比达31%，在当前一二线市场韧性较强背景下，预计19 年全年去化或超预期；3）公司1-7月销售金额已达510.8 亿，保守假设8-12 月销售金额同比持平，预计全年销售金额可达1,150 亿，对应销售同比增速或达15%。

    19H1 拿地、竣工积极，开工小降、施工高增，表内外销售回款快速增长

    19H1 公司新增规划面积148.0 万方，同比+196.3%，其中京内、京外分别新增20 万方、128 万方，分别占比14%、86%，京外拿地力度持续加大。对应地价146.7 亿，同比+53.3%；截至19H1，公司未竣工土储1,964 万方，其中76%位于强一二线城市（北京占比33%），优异土储结构确保未来销售持续稳增。19H1开复工、新开工、竣工面积分别为1,822 万方、258 万方、264 万方，分别同比+31%、-13%、+114%。19H1 末，公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、184.2%，同比+0.6pct、+7.8pct，综合融资成本5.38%，较18 年+0.02pct，仍处于较低水平。报告期内，公司全口径销售回款436.8 亿元、同比+56.8%，表内销售回款239.0 亿元、同比+20.4%。

    投资建议：业绩超预期大增50%，大股东增持彰显信心，维持“强推”评级

    公司作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，料是京国改重要标的；公司自2007 年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司已发行总股份的1-2%，充分彰显对公司当前价值认可及未来信心。考虑公司19H1业绩、销售均超预期，我们上调公司19-21 年每股收益预测至1.55、1.79、2.05元（原值1.41、1.63、1.84 元），对应19/20PE 为4.7/4.1 倍，NAV 折价达63%,18A/19E 股息率高达5.4%和8.5%，维持目标价12.67 元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。