地产A股2018年报、2019年1季报总结:业绩增长 质量提升

类别:行业 机构:国信证券股份有限公司 研究员:区瑞明 日期:2019-05-13

业绩增长确定性高

    历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性:2018 年营收及净利润主要结转于2016 年全年及2017 年一季度的销售,在此期间全国商品房销售增速虽于2016年4 月见顶回落,总体增速仍然较高,因此2018 年房地产板块业绩仍增长明显;由于2019 年营收及净利润主要结转于2017 年全年及2018 年1 季度的销售,我们预计2019 年的净利润增速会放缓,但大概率仍呈现增长。根据已披露的主流卖方研究机构对47 只地产股业绩预测,整体法算出2019 年1 季度末预收款可锁定2019 年wind 一致预期营业收入业绩的129%,业绩增长确定性高。

    市场关注的财务指标

    ROIC 分化:在市场重点关注的地产A 股中,53%的房企2018 年ROIC 较2017年提升,荣盛发展、世茂股份等提升明显,新城控股、万科等明显下降;盈利能力提升:板块毛利率及净利率较2016 年低位明显回升,较2017 年持平;负债小幅回落,短期偿债能力稳定:截至2019 年Q1 末,板块剔除预收款的资产负债率稳定于高位;净负债率较2018 年Q1 的历史高位已明显下调;短期偿债能力较2016 年Q3 的高点回落后,趋于稳定;融资环境改善:2019Q1 板块融资规模提升明显,中小规模房企表现的更加积极;少数股东权益占比提升:板块2018 年末“少数股东权益占所有者权益比值”为25%,创历史新高;41 家主流地产A 股当中,约68%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。去化放缓:从结算口径看,2018 年房地产板块存货去化速度较2017年有所放缓,但2019 年1 季度去化速度较去年同期没有明显变化。

    多数优势房企销售增速及投资均放缓

    2018 年多数优势房企销售增速不如2017 年同期,2019Q1 部分龙头房企甚至呈现负增长态势;从已披露数据公司的“拿地销售比”来看,统计的12 家房企中,2018 年仅1 家房企该比值大于2017 年同期,但有10 家房企比值仍大于1,表明投资力度虽有放缓,但整体仍能保障未来发展。

    楼市升温、政策两难

    今年以来,一、二线及部分环都市圈的三线城市在货币放松的大环境下,楼市迅速升温,房价上涨预期抬头,政策面临两难,调控压力增大,地产股一方面有基本面支撑,估值比较便宜,另一方面却又面临着调控可能加码的风险,因此我们仍维持前期观点:建议已“超配”地产股的机构投资者继续拿住手中的筹码。5月组合为金地集团、保利地产、阳光城,其他推荐品种见正文。

    风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。