光明地产(600708)：结算平稳 拓展力度加大

公司2018 年实现营业收入204.9 亿元，实现归母净利润14.2 亿元，分别同比-1.53%和-27.2%；2019 年一季度实现营业收入31.8亿元，实现归母净利润3.69 亿元，分别同比+6.27%和-28.3%。

    投资收益高基数和减值计提致业绩下滑，19 年销售开局稍显弱势：18 年归母净利润降幅较营收为大的主要原因在于：1、17 年因转让昆山淀山湖项目贡献约9.4 亿元利润使得当年投资收益大增，存在高基数效应使得今年投资收益减少105%；2、结算毛利率较去年为高，土增税相应增加使得税金及附加同比增加92.6%；3、三费有所增加，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别较上年提升0.2pct、0.7pct 和0.72pct；3、18 年计提存货跌价准备约7.66 亿元，同比增长99%。而19 年一季度增收不增利的主要原因在于结算毛利率不及去年同期水平。公司2018 年签约金额244.6 亿元，同比增长3.4%，完成全年销售目标98%；2019 年开局销售稍显弱势，一季度签约金额26.5 亿元，同比减少38.8%。

    储备稍显紧缺，拿地力度显著加大：2018 年新增房地产储备面积144.5 万方，同比增长55.3%，拿地面积占销售面积比70%，较上年提升27pct，拿地力度显著增加；2019 年一季度新增储备面积65.33 万方，同比增长35%，拿地面积占销售面积比293%，拿地力度在2019 年开局进一步加大。截至18 年末，公司土地储备面积约301 万方，一线、二线、三四线占比分别为15%、30%和55%；分区域来看，上海占比15%，江浙地区49%，其他区域36%。若考虑2019 年一季度签约面积和新增储备面积，截止一季度末公司土储面积约344 万方，可供1-2 年开发，储备稍显紧缺。

    负债水平回升，融资成本优势保持：2018 年因全年尤其是上半年补货较为积极，净负债率、短债压力较年初分别上升61.4pct、5pct至195%、137%。2018 年全年平均融资成本5.30%，较去年下降0.05pct，在18 年房企融资成本普遍提升的行业背景下难能可贵。

    盈利预测与投资评级：我们预计公司2019 年、2020 年EPS 分别为0.69 元、0.78 元，维持“买入”评级。