房地产行业2018年年报及2019年一季报回顾：规模越大盈利能力越强 但行业内部洗牌仍在继续

核心观点

    2018 及2019Q1 上市房企营收加速增长，毛利率、净利率均出现回升，但归母净利率略有下降，主要因为少数股东损益占比提高。我们统计的125 家A 股上市房企2018 年营收增速为19.5%，归母净利润增速为11.6%。整体毛利率为32.5%，较2017 年提升2.7 个百分点，净利率为12.2%，较2017年下降0.1 个百分点，归母净利率略有下滑，从2017 年的10.3%下降到2018年的9.6%。2019Q1 延续了2018 年全年的趋势，125 家A 股上市房企营收增速为22.0%，归母净利润增速为17.8%。整体毛利率和净利率分别为32.3%和12.9%，较上年同期分别提升0.7 和0.4 个百分点。

    大型房企（TOP20）盈利能力仍明显好于中型房企和小型房企，其差异主要来自于杠杆率的差异。以ROE 衡量盈利能力，2018 年大型房企和中型房企均出现提升，分别较2017 年提高0.3 个百分点和0.1 个百分点，但小型房企出现下降。而从绝对数值上，大型房企表现更为优异，达到15.2%，中型房企和小型房企分别为10.2%和7.9%。他们之间的差异主要来自于杠杆，在财务报表上表现为权益乘数。

    2018 年行业集中度进一步提升，但TOP100 的提升幅度较TOP20 的高。以全国房地产销售额作为分母计算，TOP20 集中度达到37%，较2017 年提升5 个百分点，TOP100 集中度达到67%，较2017 年提升12 个百分点。

    低融资成本是房企得以维持高投资强度的有效保障，后续集中度提升仍主要看投资强度。2018 年土地投资强度排名前三的分别是华润置地、金地集团、中海地产，投资强度分别为71.8%/61.6%/55.8%。2018 年TOP20 上市房企中加权平均综合融资成本前三低的是中海地产、华润置地、龙湖地产，分别为4.30%/4.47%/4.55%。在2018 年整体融资环境趋紧的大背景下，低融资成本是房企得以维持高投资强度的有效保障。

    投资建议与投资标的

    近期部分城市的政策调控叠加流动性宽松预期落空引发地产板块迎来一波调整。我们建议根据年报和一季报情况，聚焦板块龙头公司。具体来说，我们认为有三类公司值得看好：

    1）稳健经营的低估值蓝筹龙头：推荐万科A（000002，买入）、保利地产（600048，买入）；

    2）业绩高速成长的二线龙头公司，推荐新城控股（601155，买入）、中南建设（000961，买入）；

    3）受益于都市圈规划的公司，推荐华夏幸福（600340，买入）、荣盛发展（002146，买入）。

    风险提示

    销售大幅低于预期。

    利率明显上升。

    政策调控严厉程度高于预期。