房地产行业周报:一城一策成趋势 一二线成交改善

类别:行业 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-03-04

投资要点:

    上周(19/02/23-19/03/01)主流45 城一手房周成交547 万平米,环比+6%;其中,一二线环比+3%、三四线环比+14%;2 月月成交同比+4%,较1 月提升2pct,其中一二线同比+20%、三四线同比-19%,分别较1 月+13pct 和-7pct,其中一二线走好、三四线走差。上周14 个重点城市二手房合计周成交113 万平米,环比上升28%;2 月截至上周累计成交267 万平米,月成交同比-19%,较1 月-10pct;库存方面,上周15 城推盘环比-35%,周成交/推盘比1.93 倍,高于上周的1.13 倍,高于2 月的1.33 倍;15 城可售面积7,849 万平米,环比-1.1%;3 个月移动平均去化月数为9.9 个月,环比上升0.1 个月,行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面,银保监会副主席称我国经济已实现稳杠杆,政府重心由去杠杆向稳经济转变;《房地产税法》立法进程需要稳步推进,临近两会关于房产税噪音增加;据华尔街见闻报道,多城楼市试点“一城一策”,3 月或公布具体方案,各地调控灵活度提升;公司方面,融创预计2018 年业绩同比+45%,万科、金地、华夏幸福等陆续发债。在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中,我们维持判断地产总量政策将逐步趋松,并且低库存将预示供给松先于需求松,近期资金松正逐步验证,有利于资金敏感性房企报表修复以及业务扩张,而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求,由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求,目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段,有利于一二线布局房企的销售弹性。目前AH股主流房企19PE估值仅5-8倍,目前主流房企NAV 折价20-50%,均表明估值仍处于估值低位,维持推荐:

    一二线龙头:金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产;二线蓝筹(资金放松受益型):新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    支撑评级要点

    房地产行业数据:上周45 个重点城市新房合计成交546.5 万平米,环比上升6.3%;2 月一手房合计成交1,418 万平米,较1 月同期环比下降40.7%,较去年2 月同期同比上升3.8%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+53.3%、-6.5%、+24.2%、+1.5%,当月月成交同比分别为:+32.2%、+17.1%、-21.5%、-16.0%。15 城可售面积为7,849 万平米,环比下降1.1%;3个月移动平均去化月数为9.9 个月,环比上升0.1 个月。

    主要政策新闻:国家统计局数据显示2018 年全年国内生产总值90 万亿元(+6.6%)。美国总统特朗普表示将延后对中国产品加征关税的措施。银保监会副主席王兆星称,我国经济已实现稳杠杆,要推进银行理财子公司改革,对地方政府债务问题要一城一策。证监会主席易会满表示,金融是国家重要的核心竞争力,要打通社保基金、保险、企业年金等各类机构投资者的入市瓶颈,吸引更多中长期资金入市。多城楼市试点“一城一策”,3 月或公布具体方案。

    《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中,立法进程需要稳步推进。

    公司动态跟踪:阳光城公司二股东上海嘉闻的100%控股股东中民嘉业将其持有的上海嘉闻50%的股权转让给福建捷成贸易;公司发行债券15 亿元/7.50%/3年。华夏幸福 “16 华夏02”公司债回售金额占总规模0.002%;公司完成5.3亿美元/8.625%/2 年的境外债发行。融创中国预期2018 年归母净利润较上年度增长超过45%。金地集团完成2019 年度第一期30 亿元/3.2%/270 天的超短融发行。万科A 完成2019 年第一期20 亿元/3.65%/5 年的住房租赁公司债发行。

    一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数上涨6.26%,沪深300 指数上涨6.52%,相对收益为-0.26%,板块表现弱于大市,在28 个板块排名中排第14 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为:

    大名城、市北高新、合肥城建、华鑫股份、荣安地产。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期。