金融地产研究部三循环周报:7月地产销售热度不减 银行券商跑赢大盘

  本周话题:房地产行业1-7 月数据点评

    销售热度持续缓解市场担忧,新开工及土地购置加速上扬。2018 年1-7 月商品房销售面积为9.0 亿平,同比增速4.2%,前值3.3%,单月同比增速9.9%,前值4.5%;商品房销售额为7.83 亿元,同比增速14.4%,前值13.2%;平均售价8762 元/平米,同比涨幅11.0%,环比提升0.9%。全国销售量价齐升,连续3 个月单月增速为正,部分原因是去年同期基数较低。2018年1-7全国房地产开发投资同比增速10.2%,前值9.7%,单月同比增速13.2%,前值8.4%;其中新开工面积同比增速14.4%,前值11.8%,新开工增速提升更为显著;房企到位资金同比增长6.4%,前值4.6%;土地购置面积累计同比增速11.3%,前值7.2%;市场供需持续回暖,流动性边际改善提振行业信心。

    棚改政策调整影响小于市场预期,中西部地区热度持续,投资数据同步上扬印证房企信心。分地区来看,1-7月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-3.8%/12.7%/10.5%/0.0%,较前值分别变动1.6/-0.1/0.5/1.1pct。东部地区销售增速连续三月回升,得益于去年下半年低基数,预计未来增速仍将逐步提升。西部地区同比增速不降反升,市场对于棚改政策调整的悲观预期将有所缓解;同时西部地区开发投资额累计同比增速上扬至5.8%,前值4.2%,开工-销售增速差进一步缩小,由此印证房企在此区域内加速拿地、开工的中观动态,未来走势不必过分担忧。根据中指周度高频数据,2018 年前32 周全国36 个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-15.6%/4.6%/-3.2%,一二线城市销售增速持续回升,三四线销售企稳。

    新开工及土地购置加速提升符合预期,到位资金回升受益按揭及贷款放量。1-7 月全国房地产开发投资同比增速10.2%,前值9.7%,增速小幅回升,新开工及土地购置增速上扬略超预期。新开工面积同比增速14.4%,前值11.8%,单月同比增速29.4%,前值15.0%;施工面积同比增速3.0%,前值2.5%,单月同比增速26.0%,前值18.1%,新开工及施工面积持续高速上扬,这与我们年初强调的逻辑一致:房企拿地热情持续高涨,资金压力整体较大迫使行业周转提速,高销售目标、行业竞争加剧必将带动高开工增速。到位资金同比增长6.4%,前值4.6%,单月同比增速18.0%,前值3.0%;从细项看国内贷款单月同比增速0.6%,前值-26.8%,按揭贷款单月同比增速31.8%,前值11.6%,房企借款及居民按揭显著放量带动行业流动性改善。

      各行业周观点及标的推荐:

    银行:上周申万银行指数下跌4.0%,沪深300 指数下跌5.2%,板块跑赢大盘。近期银行间市场利率持续走低,本周虽有回升但仍处在底部位置,这对于缓解银行负债成本压力而言无疑是利好,叠加二季度银行新发放贷款利率继续提升,下半年息差继续企稳回升的趋势已经确立。对于资产质量而言,无论是中观行业还是微观银行层面,关注类贷款占比等不良先行指标都处在改善通道,新生成不良稳中有降,更有部分银行将一次性补齐逾期90 天以上和不良缺口以彻底卸下历史不良包袱,长期来看这对银行而言恰恰是更加健康的高质量发展。我们始终强调业绩是银行投资的第一驱动力,更是决定估值的核心因素,银行业绩趋势向上的良好势头不曾改变。当前板块仅对应18 年0.82 倍PB,重申银行“龙头搭台、拐点唱戏”策略:拐点首选上海银行、中信银行、平安银行;龙头银行推荐招商银行、建设银行、工商银行和宁波银行。

    证券:证券行业下跌3.1%,跑赢沪深300 指数2.1 个百分点,多元金融行业下跌4.4%,跑赢沪深300 指数0.7 个百分点。本周券商板块跑赢大盘,随着政策边际放松以及资管新规细则落地,我们认为后续金融数据将持续改善,有助于修复市场情绪。预计中报上市券商整体业绩下滑17.4%,龙头券商可以实现正增长,因此当前需把握结构性机会。重申证券行业“看好”评级,尤其推荐龙头券商,重点关注多层次资本市场建设的边际变化,以及龙头券商业绩持续跑赢行业,向上超预期的可能。首推中信证券、广发证券、国泰君安。

    保险:保险行业下跌5.7%,跑输沪深300 指数0.5 个百分点。保险板块业绩确定,跑出显著相对收益,建议持续关注上市险企负债端边际改善与资产端压制估值因素逐步解除下的估值恢复空间。负债端整体新单拐点进一步确认,险企新单累计降幅大幅收窄,部分公司有望半年转正;年金险销售改善确保代理人收入与团队稳定,进一步利好险企销售高价值率保障型产品,推动新单保费与新业务价值拐点确立。资产端波动影响可控,准备金释放提振利润表现:险企可通过大类资产配置获取稳定收益率,对内含价值影响整体可控。当前四大险企估值对应2018 年PEV 在0.8-1.1 倍左右,估值处于历史低位水平。维持行业看好评级,标的推荐:新华保险、中国平安、中国太保。

    地产:上周申万房地产指数上涨,涨幅-4.7%,沪深300 涨幅-5.2%,跑赢大盘(沪深300)0.5 个百分点。津滨发展涨幅最大,为20.8%,海航基础涨幅最小,为-40.9%。目前A 股龙头房企的估值已经处于底部区域,目前港股、美股房地产龙头估值,均高于A 股地产龙头。对比2009 年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期,A 股龙头房企的估值修复理应重视……建议关注:保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展。2018 是长效机制落地年,租赁标的建议持续关注:光大嘉宝、世联行、滨江集团。

    建筑:上周建筑行业涨幅-5.3%,跑输沪深300 指数0.1%,主要是受到市场传言隐形债务文件下发叠加之前强势股回调影响。1)地方融资平台融资情况边际改善优先利好地方国企,当下我们依旧维持之前的判断不变,后续将继续紧跟项目的落地与贷款的发放情况,若后续信贷数据或上市公司融资有加快迹象即可积极参与,推荐业绩高增长,融资改善后受益明显标的:看好四川路桥、中国铁建、苏交科。2)继续推荐家装板块和专业工程公司:家装具有周期与成长的双重属性,现金流好,资产负债表健康,建议关注东易日盛(18年26%增长,PE17X,传统家装积累深厚,龙头集中度提升,现金流好,标准化家装速美超级家模式转换后步入正轨);专业工程中煤化工和化工固投强劲复苏,石油化工固投继续高景气,近期人民币贬值和油价上涨有利短期股价表现,推荐:中国化学(18 年68%增长,PE14X,业绩三大驱动力齐改善,1-6 月订单持续高增长,收入符合预期,PTA 减值问题获解决)。